«Закон о всероссийской реновации» принят: разбираемся с новшествами

В статьи Градостроительного кодекса РФ внесены значительные изменения, регулирующие отношения, связанные с комплексным развитием территорий. Ранее применявшийся термин «комплексное устойчивое развитие территорий» (КУРТ) заменен на «комплексное развитие территорий» (КРТ), утратила силу глава 5.1, регламентирующая виды деятельности по КУРТ.

Новая глава 10 ГрК РФ выделяет теперь четыре вида КРТ (комплексного развития территорий):

• КРТ жилой застройки;
• КРТ нежилой застройки;
• комплексное развитие незастроенной территории;
• КРТ по инициативе правообладателей. Статьей 70 ГрК РФ сохранена возможность осуществления деятельности согласно КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории. Исключения – случаи, когда в такую территорию включаются аварийные дома или дома, подлежащие сносу, реконструкции.

В зону КРТ теперь могут включаться дома как аварийные, так и в которых проживание еще возможно. Фактически субъектам РФ предоставляется неограниченная свобода усмотрения при определении критериев, согласно которым жилые дома будут подлежать сносу и реконструкции.
Решение о КРТ может быть принято касательно нежилой застройки, не только признанной аварийной, но и при несоответствии вида разрешенного использования земельного участка и построенных на них объектах. Также если нарушены параметры строительства нежилых объектов, если есть самовольные постройки. В эту территорию вдобавок могут попасть и иные объекты (не поименованные в указанной норме), если они находятся в одной границе планировочной структуры.

Положительным моментом для собственников жилой недвижимости является то, что при осуществлении КРТ нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства (п. 6 ст. 65 ГрК РФ).

Земельные участки или расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой или нежилой застройки, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории (п. 7 ст. 65 ГрК РФ).

В то же время правительством, нормативными правовыми актами субъекта РФ могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.

Правом принимать решения о КРТ наделены теперь как органы местного самоуправления, так и правительство, высшие исполнительные органы власти субъектов РФ. Именно эти исполнительные органы будут играть основную роль в проектах КРТ.

Законом № 464-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс РФ относительно прав (гарантий) и участия собственников жилья в принятии решения по КРТ.

ЖК РФ дополнен статьей 32.1 «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки».

Процедура принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки включает в себя этап проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащих сносу или реконструкции и включенных в проект решения о КРТ жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о КРТ жилой застройки. Предельный срок для проведения таких общих собраний устанавливается нормативным актом субъекта РФ и не может быть менее одного месяца.

Если уполномоченными лицами принято решение о КРТ жилой застройки и многоквартирные дома расположены в границах этой территории, то все помещения в этих домах подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность, либо лицу, с которым заключен договор о КРТ (п. 2 ст. 32.1 ЖК РФ)

Собственникам жилых помещений в этих многоквартирных домах взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется равноценное возмещение, определяемое в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ (п. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

В то же время в случае если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения  не допускается (п. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если жилое помещение находится в собственности, то по заявлению собственника ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом можно приобрести жилое помещение большей площади с доплатой (п. 22 ст. 32.1 ЖК РФ). Если жилое помещение находится в социальном найме, то нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилья предоставляется другое жилое помещение не меньшей площади по договору социального найма либо по его заявлению — в собственность.

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право на получение равнозначного жилого помещения, соответствующего требованиям п. 7 ст. 32.1 ЖК РФ

Субъектом РФ могут быть  как приняты требования к предоставляемым жилым помещениям, так могут и не приняты (обязанность на них не возложена). Стандарты жилых помещений принимаются субъектами РФ и в разных регионах могут значительно отличаться. Также речь уже не идет об одном районе проживания при реновации. Важно, чтобы было то же самое поселение или город. Фактически если семья имела квартиру в многоквартирном доме в районе, территория которого включается в КРТ жилой застройки, то взамен она получит квартиру, возможно, на другом конце города, несмотря на социальные привязки (ясли,детсады, школы, больницы).
Предоставление взамен передаваемого жилого помещения равноценного возмещения или жилого помещения осуществляется на основании договора (п. 9 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если указанный договор не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор, вправе обратиться в суд (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ). Соответственно, жилые помещения будут изъяты в принудительном порядке по решению суда и в принудительном порядке собственников переселят в новое жилье с регистрацией права собственности на него.

Вопрос об отнесении дома к КРТ решает общее собрание собственников (п. 4.6. п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Даже если кто-то из них не согласен с решением квалифицированного большинства, он будет обязан подчиниться решению других собственников. Так, если 2/3 собственников квартир и коммерческих помещений жилого дома приняли решение о переселении, то владелец жилой недвижимости должен согласиться с коллективным мнением и получить либо новое жилье, предложенное ему для переселения, либо деньги в соответствии с оценкой рыночной стоимости его квартиры.

Если собственник с этим не согласится в течение 45 дней, то в дальнейшем по решению суда его принудительно переселят в новое жилье (возможно, на другом конце города), а право собственности на жилье будет принудительно перерегистрировано на него. Таким образом, жизненно важный жилищный вопрос будет решаться в соответствии с желанием местных властей и соседей по дому.

В Земельный кодекс РФ внесена статья 56.12 «Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки».
Решение об изъятии земельного участка в данном случае принимает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (далее — уполномоченный орган) (п. 2 ст. 56.12 ЗК РФ).

Копию решения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости уполномоченный орган направляет правообладателю земельного участка в течение семи рабочих дней с даты его принятия (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать, помимо прочего, выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).

Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд.
Решение суда об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).
Согласно пункту 14 ст. 56.12 ЗК РФ с момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, на данные земельные участки возникает право собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Таким образом, существенно расширены возможности изъятия земельных участков и иной недвижимости для государственных и муниципальных нужд в рамках проектов КРТ. При этом отчуждены могут быть не только объекты недвижимости, отвечающие критериям, определенным Градостроительным кодексом, Правительством РФ и субъектами РФ (аварийные или подлежащие сносу здания и т.д.), но и иные (не подлежащие сносу) объекты недвижимости, оказавшиеся с ними в границах одного элемента планировочной структуры, например, района, микрорайона, квартала.

В переходных положениях статьи 18 закона № 494-ФЗ действует норма: указанные договоры сохраняют свое действие в соответствии с условиями этих договоров. Изменение и расторжение указанных договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день их заключения.

По мнению законодателей, принимавших закон № 494-ФЗ, его реализация с использованием нового механизма комплексного развития территории будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан.

Однако анализ приведенных выше норм показывает, что не просто не совершенствуется система переселения граждан из многоквартирных домов, подлежащих сносу, но во многих случаях уменьшаются гарантии защиты жилищных прав граждан.
В данном случае государство, если оно заинтересовано в обновлении городской среды, обязано обеспечить максимально комфортные условия для граждан с тем, чтобы не допустить ухудшения или умаления их прав на жилище и имущество. Эти права включают в себя в том числе свободу выбора места проживания (п. 4 ст. 1 ЖК РФ), возможность беспрепятственно приобретать гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) и свободу распоряжения своим правом собственности (ст. 209 ГК РФ). По факту гражданам не предоставляется право выбора альтернативного жилья, которое не ухудшит качество жизни граждан и их семей.

До принятия закона № 494-ФЗ, в соответствии с нормами ГК РФ и ЖК РФ, собственникам выплачивались денежные средства или предоставлялось жилье с комфортными условиями поблизости к месту прежнего проживания. Собственник жилья был защищен принципом верховенства права собственности. Теперь любых собственников можно в принудительном порядке заставить переехать на окраину из квартиры, которая расположена в доме, находящемся в центре города. Это может быть и в случае, когда дом не ветхий, а просто требует, например, дорогостоящего капитального ремонта.
Теперь на законодательном уровне разрешено определять территорию под застройку в границах целых городских кварталов, и все дома, находящиеся на этой территории и мешающие строительству, подлежат сносу, а жильцы – принудительному переселению.