Содержание
- Когда нужно получать разрешение на строительство?
- Когда не нужно получать разрешение на строительство?
- Как получить разрешение на строительство дома
- Кто выдаёт разрешение на строительство?
- Документы для получения разрешения на строительство
- Как подать документы?
Когда нужно получать разрешение на строительство?
Разрешение на строительство (РС) — это официальный документ, который подтверждает право на выполнение строительных работ. Он выдается органами местного самоуправления или другими уполномоченными государственными органами. В России процесс получения РС регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 51 ГрК РФ).
РС нужно получать когда планируется возведение именно объекта капстроительства. Под объектом капстроительства (далее — также ОКС) Закон понимает здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Различные некапитальные строения к ним не относятся.
Получение РС требуется и при проведении работ по реконструкции ОКС. При этом не все работы подпадают под понятие реконструкции. Так, к ним относятся изменения параметров объекта (высоты, площади), надстройка, перестройка, пристройки дома, замена несущих конструкций (п.14. ст.1 ГрК РФ).
РС может быть выдано как на весь период производства строительных работ, так и на отдельные его этапы.
Важно, что Закон устанавливает исключения из общего правила. Строительство и реконструкция не всех капитальных объектов требует РС. Рассмотрим подробнее, когда оно обязательно, а когда можно обойтись без него.
Статья 51 ГрК РФ построена таким образом, что в ч. 17 поименованы случаи, при которых выдача РС не требуется. Во всех остальных случаях получение разрешения обязательно. Строительство без РС будет незаконным.
По общему правилу разрешение подтверждает соответствие разработанной и утвержденной застройщиком проектной документации требованиям, установленным градрегламентами, а также проектом планировки и межевания территории (если такие требуются).
Таким образом, стадия получения РС наступает только после прохождения некоторых этапов. Например, после подготовки проектной документации, прохождения ее экспертизы (при необходимости) и утверждения в соответствующем порядке. Стоит отметить, что по Закону проектная документация также требуется не для каждого ОКС. Например, объекты ИЖС можно строить без нее.
Строить объект необходимо на собственном участке. Поэтому до получения РС необходимо оформить права на участок, на котором планируется строительство. Положениями ГрК РФ не уточняется на каком именно праве должен принадлежать земельный участок застройщику (собственность, аренда, иные права). Важно, чтобы такое право предполагало возможность проведения строительных работ.
Мы назвали не единственные процедуры, прохождение которых требуется перед получением РС (также потребуется получить градостроительный план земельного участка, согласование архитектурного градоблика объекта и иные). Исчерпывающий перечень необходимых документов для РС установлен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Некоторые предшествующие получению РС этапы зависят от видов возводимых ОКС, а также от региона, в котором будут проводиться работы.
Например, для Москвы установлены свои особенности в сфере строительства, которые могут отличаться от других регионов России. Это связано с особым статусом города (город федерального значения), высокой плотностью застройки, особенностями градполитики города. В Москве действуют дополнительные требования и правила, которые регулируются как федеральными законами, так и местными нормативными актами.
Когда не нужно получать разрешение на строительство?
ГрК РФ предусмотрен перечень случаев, при которых получение РС не требуется (ч. 17 ст. 51 Грк РФ). Среди них:
— постройка гаража;
— строительство, реконструкция объектов ИЖС;
— возведение жилого дома, садового дома, хозпостройки на садовом земельном участке;
— строительство некапитальных объектов;
— возведение объекта вспомогательного использования (критерии установлены постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703);
— капитальный ремонт объектов;
— строительство, реконструкция посольств, консульств, представительств РФ;
— размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров;
— строительство, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
— размещение буровых скважин.
Перечень случаев не является исчерпывающим и предполагает возможность установления таких случаев Правительством РФ и законодательством субъектов РФ.
Так, на федеральном уровне перечень случаев утвержден Правительством РФ (постановление от 12.11.2020 № 1816). В него вошли, в том числе случаи строительства автомобильных дорог IV и V категории, трамвайных путей, проездов, парковых дорог, велосипедных дорог, а также объектов инженерно-технического обеспечения различных категорий.
В Москве перечень случаев, при которых не требуется РС, утвержден постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Во многом московский перечень дублирует федеральный.
Как получить разрешение на строительство дома
Для того чтобы описывать процедуру получения РС необходимо понимать о каких домах идет речь.
Во-первых, в статье речь идет о жилых домах, правовой статус которых закреплен ЖК РФ (ст. 16). Под жилым домом понимается здание, состоящее из комнат и помещений, предназначенных для проживания в них и удовлетворения бытовых нужд.
Во-вторых, в соответствии с положениями ГрК РФ с 2018 года разрешения на строительство домов (ИЖС) больше не выдаются. Застройщик освобожден от получения РС при строительстве именного индивидуального жилого дома. Для них установлены требования: количество надземных этажей не более чем 3, высота – не более 20 м, состоит из комнат и помещений для бытовых нужд, которые не предназначены для разделения на самостоятельные объекты.
Для строительства таких объектов (ИЖС) требуется подача уведомления о планируемом строительстве в те же органы власти, что и для выдачи РС. Тем самым застройщик оповещает орган власти о начавшемся строительстве. Такой порядок строительства можно назвать «уведомительным». До 1 марта 2031 права на такой объект возможно зарегистрировать без уведомления, изготовив технический план дома.
Таким образом, получение РС требуется при строительстве жилых домов за исключением тех, которые отнесены к объектам ИЖС.
Классификатор объектов капстроительства, утверждённый приказом Минстроя России от 02.11.2022 № 928/пр, в качестве видов жилых объектов для постоянного проживания указывает только ИЖС и многоквартирный жилой дом, а также прочие объекты.
ГрК РФ выделяет еще один вид жилого дома – дом блокированной застройки (блокированный дом). Это жилой дом, соединенный с другим домом или домами одной общей стеной и имеющий отдельный выход на улицу.
Исходя из анализа положений правовых актов РФ, выдача РС необходима при строительстве многоквартирного дома (МКД), дома блокированной застройки.
Напомним, что садовые дома, возводимые на территории СНТ, не имеют статуса жилого дома и для их строительства не требуется получение разрешения. Их строительство также как и ИЖС происходит в уведомительном порядке.
По общему правилу в соответствии с ГрК РФ РС выдается в заявительном порядке. Для этого необходимо обратиться в орган, уполномоченный на выдачу документа, с заявлением и приложенными к нему допсведениями. Заявителями могут выступать застройщики, которые являются физлицами, ИП или юрлицами. Также в интересах заявителей могут выступать иные лица, являющиеся их представителями.
Форма заявления утверждена различными правовыми актами в зависимости от компетенции органов власти. Например:
— приказом Минстроя России от 17 июня 2020 г. № 323/пр (для случае когда РС выдает Минстрой России);
— приказом Госкорпорации «Роскосмос» от 17.01.2024 № 12 (для строительства объектов космической инфраструктуры);
— приказом Госкорпорации «Росатом» от 05.03.2024 № 1/2-НПА (для объектов использования атомной энергии).
Общие правила направления документов для выдачи разрешения утверждены на федеральном уровне постановлением Правительства РФ от 07.10.2019 № 1294.
Порядок предоставления услуги также утвержден различными органами власти в зависимости от их компетенции.
Так, административный регламент по выдаче РС утвержден Правительством Москвы постановлением от 17.04.2012 № 145-ПП.
В соответствии с ГрК РФ сотрудники администрации после поступления необходимых документов для выдачи РС в течение 5 раб. дней проводит их проверку на предмет наличия необходимых сведений, а также проверку соответствия разработанной проектной документации на предмет соответствии обязательным требованиям и оказывает услугу.
РС может быть выдано на бумажном носителе или в форме электронного документа. В форме эл. документа разрешение выдается когда в заявлении будет содержаться указание на это.
Форма РС утверждена приказом Минстроя России от 03.06.2022 № 446/пр.
В разрешении указывается, в том числе информация о застройщике, дата и номер документа, сроки действия, Наименования ОКС, планируемого к строительству, дата выдачи ГПЗУ, адрес ОКС, кадастровый номер земельного участка.
Кто выдаёт разрешение на строительство?
По общему правилу РС выдается органом местного самоуправления по месту расположения ЗУ (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
При этом законом установлены исключения, в том числе в зависимости от места расположения земельного участка. Так, для строительства объекта космической инфраструктуры РС выдается Госкорпорацией «Роскосмос», объекта использования атомной энергии — Госкорпорацией «Росатом». При строительстве на землях лесного фонда, в границах особо охраняемой природной территории РС будет выдано уполномоченным органом госвласти. При строительстве на территории двух и более субъектов РС выдаст Минстрой России.
Также законодательством РФ предусмотрены особые случаи, при которых РС выдается специально-созданной организацией — управляющей компанией. Такая особенность установлена ФЗ от 28.09.2010 № 244-ФЗ при строительстве инновационного центра «Сколково».
В Москве РС выдает Мосгостройнадзор, Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы (в границах особо охраняемых природных территорий при строительстве объекта регзначения), Департаментом культурного наследия города Москвы (для строительства объектов культурного наследия).
Уведомление о соответствии жилого дома разрешенным параметрам, как правило, выдается органом госвласти, которым выдается РС.
Документы для получения разрешения на строительство
Часть из указанных документов может запрашиваться органом власти в порядке межведомственного взаимодействия у иных органов, если они находятся в их распоряжении. Срок для их представления иными органами — 3 рабочих дня.
Дополнительно приведем документы, необходимые для направления уведомления о начале строительства (при строительстве ИЖС, дачного дома, ст. 51.1 ГрК РФ):
— правоустанавливающие документы на земельный участок
— документ, подтверждающий полномочия представителя
— описание внешнего облика объекта (при строительстве на территории исторического поселения)
— заверенный перевод документов о регистрации прав (при необходимости)
Как подать документы?
В соответствии с ГрК РФ (ч. 7.4 ст. 51) с документами для выдачи РС возможно обратиться:
— в орган власти, предоставляющий услугу;
— в МФЦ;
— посредством единого портала Госуслуг или регионального;
— посредством государственных информсистем обеспечения граддеятельности.
В Москве услуга оказывается исключительно в электронной форме с использованием Портала госуслуг (mos.ru).
Для того чтобы избежать ошибок в заполнении документов обратитесь в специализированные юрорганизации. Они не только помогут составить необходимые документы, но и подскажут как действовать в конкретных ситуациях.