Вступая в договорные отношения, кредитор хочет быть уверен, что должник исполнит обязательства по договору. Если не обезопасить себя, то риск ненадлежащего исполнения будет более высоким. Для этих целей законодательство предусматривает определенные возможности в виде обеспечительного платежа (ОП). В сегодняшней статье мы постараемся разобраться с данным определением и особенностями его применения.
Данное определение рассмотрено в статье 381. 1 Гражданского кодекса РФ, ОП — это некая сумма, которая выплачивается для исполнения денежных обязательств. Что означает, что кредитор сможет забрать данные средства при наличии определенных условий, как правило, при неисполнении обязательств стороной договора и несении убытков кредитором. Так, если арендодатель не внесет оплату или испортит имущество, кредитор сможет взять средства на возмещение из такого платежа. Для этого ему не нужно будет обращаться к должнику, так как денежные средства уже находятся у него.
Выглядеть такая выплата может в виде конкретной суммы или процента от какой-либо величины.
Кроме того, следует различать виды обеспечений. Такие определения как, например, аванс или задаток носят несколько иной характер, чем ОП.
В частности, задаток отличается тем, что защищает интересы обеих сторон сделки. В случае с ОП защищены лишь интересы получателя. Так, если договор не исполнит получатель задатка, вы вправе потребовать двойную сумму. Чего нельзя сказать про обеспечительный платеж. Разница заключается еще и в том, что задаток может уплачивать исключительно плательщик. Во втором же случае сделать это может любая сторона.
ОП от аванса отличается тем, что он взимается помимо основных платежей. Также аванс подлежит возврату даже при нарушении договора плательщиков аванса, если договором не установлено иное.
Существуют и другие виды обеспечений, такие как:
— неустойка;
— залог;
— удержание вещи должника;
— поручительство;
— независимая гарантия;
— иные способы, предусмотренные законом или договором.
Все они имеют свои отличия от обеспечительного платежа.
Используется данная форма обеспечения только при денежных обязательствах. Таким образом, можно обеспечить обязанность возместить убытки или уплатить неустойку. Или это могут быть иные обязательства, связанные с деньгами.
Так, вы можете обеспечить обязательства:
— оплатить товар;
— возместить ущерб объекту аренды;
— внести арендную плату.
Могут быть и другие обстоятельства, перечень не является исчерпывающим.
Вы самостоятельно должны предусмотреть в договоре обстоятельства, при которых происходит зачет ОП. Это может быть:
— наступление последнего месяца договора аренды. То есть можно указать, что ОП погашает обязательство арендатора по внесению арендной платы за последний период аренды;
— односторонний отказ от договора аренды до истечения срока. Тут также можно предусмотреть, что из обеспечительного платежа зачитывается сумма платы за отказ;
— повреждение арендованного имущества. Здесь можно указать, что зачет ОП происходит в счет возмещения убытков.
Образец договора аренды, с формулировками об обеспечительном платеже.
Договор № 21
аренды (найма) квартиры с обеспечительным платежом
г. Москва «11»октября 2023 г.
ООО «Ромашка» (наименование или Ф.И.О.), именуемое в дальнейшем Наймодатель/Арендодатель, в лице генерального директора Федорова Алексея Алексеевича (должность, Ф.И.О.), действующего на основании Устава (доверенности, устава паспорта), с одной стороны и
ООО «Салют» (наименование или Ф.И.О.), именуемое в дальнейшем Наниматель/Арендатор, в лице генерального директора Егорова Андрея Андреевича (должность, Ф.И.О.), действующего на основании Устава (доверенности, устава, паспорта), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
- Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Наймодатель/Арендодатель предоставляет Нанимателю/Арендатору во владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: г. Москва ул. Гагарина д. 43 кв. 74, с кадастровым номером 33:12:000000:111 (квартира), для проживания в ней.
1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:
— общая полезная площадь — 60 кв. м;
— жилая площадь — 42 кв. м;
— количество комнат — 2;
— наличие телефона — + 7 (000) 000 00 00;
— наличие Интернета – Ростелеком;
— наличие бытовой техники – телевизор, стиральная машина, посудомоечная машина;
— наличие мебели – диван, два кресла, кровать;
— кадастровая стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ – 7 000 000 (семь миллионов) рублей.
Квартира пригодна для постоянного проживания в ней.
1.3. Квартира принадлежит Наймодателю/Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «15»_января 2023 г. № 421 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «05»октября 2023 г. № 45, приложение № 9.3.1).
1.4. Наймодатель/Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами (иное может быть предусмотрено договором).
1.5. Наниматель/Арендатор использует квартиру и имущество, переданное ему в пользование, в течение всего срока Договора в соответствии с его целевым назначением — для проживания граждан.
1.6. Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, не предназначен для сноса, реконструкции, капитального ремонта в ближайшие 20 лет.
1.7. В целях государственной регистрации Договора все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора обязан передать Арендодатель (вариант: Арендатор/Арендодатель/Стороны).
1.8. Расходы на государственную регистрацию Договора несет Арендодатель.
1.9. Лица, указанные в пункте 1.8 настоящего Договора, пользуются равными правами с Нанимателем/Арендатором.
1.10. Одновременно с квартирой Нанимателю/Арендатору по акту приема-передачи передаются следующие принадлежности: ключи.
- Права и обязанности Сторон
2.1. Наниматель/Арендатор обязан:
— вносить плату за пользование квартирой в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором;
— в период действия настоящего Договора своевременно и самостоятельно (иное может быть предусмотрено договором) производить все необходимые (вариант: дополнительно: эксплуатационные) и коммунальные платежи (вариант: дополнительно, при необходимости плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом / содержание, текущий и капитальный ремонт за свой счет общего имущества в многоквартирном доме / плату за телефон / Интернет / иное) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг и иных услуг, указанных в настоящем пункте, в плату за пользование квартирой не входит;
— пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
— надлежащим образом относиться к имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
— соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
— не нарушать права и интересы соседей;
— содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять ее текущий ремонт и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
— возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
— в случае прекращения, расторжения настоящего Договора возвратить квартиру Наймодателю/Арендодателю в срок 30 дней в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту возврата (вариант дополнительно: и совместно с проживающими в квартире лицами сняться с регистрационного учета в соответствии с правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства);
— выполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством РФ для нанимателей жилых помещений.
2.2. Наниматель/Арендатор принимает на себя все риски, связанные с утратой или повреждением установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора.
В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель/Арендатор обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество по согласованию с Наймодателем/Арендодателем.
2.3.Наниматель/Арендатор обязан своевременно информировать Наймодателя/Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к имуществу, переданному в пользование по настоящему Договору.
2.4. Наниматель/Арендатор не вправе производить переустройство и перепланировку квартиры без письменного согласия Наймодателя/Арендодателя.
2.5. Наниматель/Арендатор вправе:
— вернуть Квартиру Наймодателю/Арендодателю до истечения срока действия настоящего Договора, письменно предупредив Наймодателя/Арендодателя об этом за 7 дней;
— с преимуществом перед другими лицами заключить Договор найма квартиры на новый срок;
— осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством РФ.
2.6. Наниматель/Арендатор может предоставить в поднаем переданную ему в пользование квартиру только с письменного согласия Наймодателя/Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, факсе, телеграмме и т.п. Право передавать указанное выше имущество в субаренду может быть также предоставлено Нанимателю/Арендатору на основании допсоглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.7. Наймодатель/Арендодатель обязан:
— передать Нанимателю/Арендатору квартиру и установленное в ней оборудование и другое имущество в исправном состоянии, а также ключи от квартиры в течение 3 дней после заключения настоящего Договора;
— осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования в срок 30 дней (иное может быть предусмотрено договором);
— не чинить препятствий Нанимателю/Арендатору (вариант дополнительно: и проживающим с ним лицам) в правомерном пользовании квартирой.
2.8. В период действия настоящего Договора Наймодатель/Арендодатель не вправе продать, подарить или произвести иное отчуждение квартиры третьим лицам (иное может быть предусмотрено договором).
2.9. В период действия настоящего Договора Наймодатель/Арендодатель не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего Договора (иное может быть предусмотрено договором).
- Расчеты по Договору
3.1. Наниматель/Арендатор обязуется ежемесячно (вариант: ежемесячно/ежеквартально) в срок до 20-го числа месяца вносить Наймодателю/Арендодателю плату за пользование квартирой.
3.2. Указанная плата составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в месяц и вносится в следующем порядке: путем перевода на расчетный счет.
3.3. На основании допсоглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты могут производиться услугами, работами и в других допускаемых законом формах.
3.4. Указанный размер оплаты является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит.
- Обеспечение исполнения обязательств
4.1. При передаче квартиры Наниматель/Арендатор передает Наймодателю/Арендодателю в качестве гарантии платежей и возмещения возможного имущественного вреда (ущерба) сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей (обеспечительный платеж).
4.2. Указанный в пункте 4.1 настоящего Договора обеспечительный платеж возвращается Нанимателю/Арендатору не позднее 10 банковских дней с момента прекращения обеспеченного обязательства, за вычетом задолженностей Нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим Договором, и возмещения имущественного вреда (ущерба), причиненного квартире и имуществу, что подтверждается актом приема-передачи квартиры и имущества.
4.3. За счет обеспечительного платежа Наймодатель/Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Нанимателя/Арендатора, а именно убытки в виде невыплаты арендной платы, и уплату неустойки в случае нарушения Договора.
- Ответственность Сторон по Договору
5.1. Наймодатель/Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, переданного в пользование, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении Договора и не были и не могли быть известны Нанимателю/Арендатору.
5.2. Наймодатель/Арендодатель отвечает перед Нанимателем/Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию указанной выше квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель/Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении Договора.
5.3. Наниматель/Арендатор возмещает Наймодателю/Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением нанятого имущества, в порядке, установленном законодательством РФ.
5.6. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.
- Срок действия Договора.
Права Сторон по истечении срока действия Договора
6.1. Настоящий Договор заключен сроком на 11 месяцев (не более 5 лет). Срок аренды (найма) устанавливается с момента передачи жилого помещения по акту приема-передачи и до «11»сентября 2024 года (вариант: на неопределенный срок).
6.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами (вариант: считается заключенным с момента его государственной регистрации).
- Форс-мажор
7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если имели место обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых не несут ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.
7.2. В случае наступления этих обстоятельств каждая Сторона обязана в течение 10 дней уведомить об этом другую Сторону.
7.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 30 дней, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.
- Урегулирование споров
8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.
8.2. В случае если согласие не будет достигнуто, спорные вопросы решаются в судебном порядке согласно действующему законодательству РФ.
- Прочие условия
9.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
9.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
9.3. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью настоящего Договора:
9.3.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру.
9.3.2. Акт приема-передачи квартиры (приложение № 1).
9.3.3. Акт возврата (приложение № 2).
- Адреса и платежные реквизиты Сторон
| Наниматель/Арендатор | Наймодатель/Арендодатель | |
| Егоров Андрей Андреевич | ООО «Ромашка» | |
| Адрес: 456287, г. Москва Алтуфьевское шоссе, дом. 43 кв. 54 | Юридический/почтовый адрес: 566987, | |
| г. Москва, ул. Ленина д. 56 стр. 1 | ||
| Паспортные данные 00 00 000000 | ИНН/КПП 7564839512/ 830497123 | |
| _______________________________ | ОГРН 1928452637451 | |
| Телефон: +7 (000) 000 00 00 | Телефон: +7 (000) 000 00 00 Факс: +7 (111) 111 11 11 _________ | |
| Адрес электронной почты: eg1120@gmail.com | Адрес электронной почты: oorom1123@gmail.com | |
| Счет 90443048304830483048 | Банковские реквизиты: 11223320029090933
|
Подписи Сторон
| Наниматель/Арендатор | Наймодатель/Арендодатель | |
| _______/_________ (подпись /Ф.И.О.) | _______/________ (подпись/Ф.И.О.) |
Обстоятельства, при которых можно зачесть подобные суммы, прописываются в договоре. Связано это с тем, что законодательство не устанавливает, какие именно обстоятельства должны для этого возникнуть. Вы самостоятельно вправе определить такие случаи. Это может быть:
— односторонний отказ от договора;
— просрочка уплаты неустойки и возмещения убытков;
— другие обстоятельства, предусмотренные соглашением сторон.
Нужно учитывать, что зачесть можно только ту сумму, которая соответствует реальному размеру долга.
Как правило, кредитор самостоятельно возвращает платеж должнику. Происходит это, если обязательства исполнены должником надлежащим образом. То есть в согласованный срок не наступили обстоятельства для зачета.
Если же имеют место обстоятельства, при которых кредитор может зачесть сумму, то платеж или его часть могут быть не возвращены. Если зачтена только часть, остаток нужно вернуть в обязательном порядке.
Также если обязательство было прекращено, деньги также нужно будет вернуть обратно.
Вы можете самостоятельно установить, в течение какого срока будет возвращен ОП. Кроме того, данный срок можно привязать к какому-то событию. Это может быть:
— возврат объекта аренды;
— дата прекращения договора;
— иные обстоятельства.
Если у вас нет оснований для удержания денежных средств, вы рискуете попасть под неосновательное обогащение. Мало того что бывший должник может потребовать от вас возмещения в судебном порядке, на эту сумму также могут начислить проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Таким образом, для возврата согласуют следующие условия:
— обстоятельства, при которых платеж нужно вернуть;
— срок возврата денежных средств;
— способ возврата. Это можно сделать в порядке безналичного перевода или наличными средствами.
Если данный порядок не согласован в договоре, нужно использовать положения закона. Применению в таком случае подлежат правила, предусмотренные п. 2 ст. 381.1 ГК РФ и п. 2 ст. 314 ГК РФ.
Стороны могут самостоятельно установить, при каких условиях ОП не будет возвращен. Сделать это можно также в том случае, если зачет не происходит. Например, не возвращать деньги можно до наступления определенных условий. То есть вы можете установить, до какого момента платеж будет удерживаться кредитором. Это можно привязать к сдаче объекта аренды или к наступлению любых других условий.
Либо же ОП может быть не возвращен вовсе. Это может возникнуть при нарушении условий договора и одностороннем отказе и так далее. Что это будет за обстоятельство, вы с контрагентом определяете самостоятельно.
Рассмотрим учет на примере договора аренды.
Налог на прибыль. У арендатора ОП не учитывается в расходах. У арендодателя данный платеж не учитывается в качестве дохода.
НДС. Если платеж засчитывается в счет арендной платы, арендодатель включает его в налоговую базу по НДС. Арендатор, в свою очередь, имеет право принять НДС с данной суммы к вычету.
Проводки учета ОП по аренде. Бухгалтерский учет зависит от различных факторов. У арендатора — от того, применяется ли упрощенный порядок учета аренды, у арендодателя — от того, является ли аренда операционной или неоперационной. Примеры проводок:
— арендатор применяет упрощенный порядок учета аренды и перечислил ОП. Сумма отражается в составе дебиторской задолженности. Платеж можно учесть на дебете счета 76 и одновременно на забалансовом счете 009, кредит 51;
— арендодатель получил ОП при операционной аренде. Сумма отражается в составе кредиторской задолженности. Платеж учитывается на отдельном аналитическом счете, а также на забалансовом счете 008.
Дебет 51 Кредит 76
Дебет 76-НДС Кредит 68
Дебет 008
Учет обеспечительного платежа при УСН. Не учитывается ОП с 01.01.2023 при УСН. Это касается как доходов, так и расходов. В целом УСН на порядок учета не влияет. При этом если в дальнейшем платеж будет зачитываться в счет выполнения обязательств по договору, то его нужно учесть в доходах. Сделать это нужно на момент зачета.
Неважно, какой у вас объект — «Доходы» или «Доходы минус расходы», ОП не будет учитываться в составе расходов.
Чаще всего споры возникают по причине того, что платеж удерживается ответчиком и не возвращается истцу. Рассмотрим на примере судебных решений, какие случаи подобных споров бывают на практике.
1. Сторона сделки внесла соответствующую сумму в обеспечение обязательств. Однако, по мнению данной стороны, наступили основания для возврата этих средств. В связи с возникшими обстоятельствами подали иск о взыскании неосновательного обогащения. В подобных спорах наряду с указанными требованиями часто просят взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, как это было в одном из представленных решений.
В приведенных ниже судебных решениях спор разрешился в пользу истцов. Положительный исход связан с тем, что им удалось доказать определенные обстоятельства, имеющие ключевое значение. В частности:
— наличие соглашения о внесении ОП;
— подтвердили то обстоятельство, что платеж фактически был перечислен;
— имели место обстоятельства, которые являются основанием для возврата;
— был соблюден претензионный порядок, если такая необходимость установлена законом или договором (постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.07.2019 № Ф05-9372/2019 по делу № А40-171026/2018, Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2019 № Ф05-1804/2018 по делу № А40-66986/2017).
2. Иногда ОП удается вернуть, однако не в полном размере. Такое бывает, когда сторона, получившая денежные средства, доказала, что часть этих средств удержана законным способом.
К примеру, это происходит, если истец выполнил условия соглашения ненадлежащим образом. Могут быть и другие и причины, если ответчик сможет их обосновать. Ниже представлены два примера из судебной практики, в которых удалось взыскать только часть выплаченной суммы (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.11.2018 № Ф02-5124/2018 по делу № А19-16946/2017, Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 № 09АП-23891/2019 по делу № А40-307537/18).
3. Не все всегда заканчивается в пользу истцов. В ряде случаев взыскать выплаченные деньги не получится, как это было в представленных ниже решениях.
Так бывает при разных обстоятельствах. Например, если ответчику удалось доказать, что ОП удержан абсолютно законно. То есть имели место определенные обстоятельства, которые оставляют за ответчиком право оставить деньги себе: это расторжение договора в одностороннем порядке, ненадлежащие исполнение или другие обоснованные причины (постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2019 № Ф05-13561/2019 по делу № А40-214824/2018, Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2019 № Ф05-13680/2019 по делу № А40-177754/2018).
Проиграть истец может и в других случаях. Это случается, если не доказано прекращение обеспечиваемого обязательства или при пропуске срока исковой давности. Ниже приведены примеры с решениями, в которых истец проиграл по указанным основаниям (постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2023 № Ф05-15533/2023 по делу № А40-97071/2022, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.03.2020 № Ф01-9443/2020 по делу № А29-6769/2019).