Содержание
Новшества, вступившие в силу в сентябре 2024 года
Всего в 2024 году в Закон об участии в долевом строительстве четыре раза вносились изменения. Некоторые уже вступили в силу. Рассмотрим изменения, которые были внесены и начали действовать в 2024 году.
Первым законом, которым внесены изменения в ФЗ № 214-ФЗ в 2024 году, является Федеральный закон от 14.02.2024 № 17-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Однако изменения были незначительными и не связанными с совершенствованием института участия в долевом строительстве. Так, они касались переименования Закона № 161-ФЗ на Закон «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий». Учитывая, что в Законе № 214-ФЗ он также упоминается, сюда пришлось вносить корреспондирующие нормы.
Второй Закон, который заслуживает отдельного внимания, прежде всего из-за характера своих изменений — Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ.
Внесенные изменения в ФЗ № 214-ФЗ значительно корректируют пределы ответственности застройщиков. Изменения вступили в силу с 1 сентября 2024 года и действуют уже почти пол года.
Новый закон сократил гарантийный срок для объекта долевого строительства до 3-ех лет. Ранее этот срок составлял пять лет. 3-ех летний гарантийный срок был установлен в 2010 году только для технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта.
В 2024 году законодатели решили уровнять данные сроки. Более того, стоит напомнить, что срок исковой давности по выявленным недостаткам объекта также составляет три года.
Отмечаем, что это минимальный гарантийный срок. Закон позволяет сторонам установить в договоре и иной срок, главное, что бы он был не менее 3-ех лет. Однако дольщикам стоит помнить, что установление более длительных гарантийных сроков – не в интересах застройщиков.
Многие дольщики отрицательно отнеслись к указанным изменениям и выразили опасения. Это связано, по мнению экспертов, с тем, что строительные
дефекты могут проявить себя намного позднее, чем через 3 года. Например, проявит себя некачественная шумоизоляция или гидроизоляция, будут обнаружены трещины в фундаменте. Их выявление после истечения гарантийного срока потребует серьёзных затрат и не позволит требовать от застройщика их безвозмездного устранения.
Напомним, что течение гарантийного срока на объект начинается со дня его передачи дольщику.
Ещё одним важным нововведением ФЗ № 266-ФЗ является изменение порядка расчета неустоек. Неустойки могут быть применены к застройщику в следующих случаях:
— нарушены сроки устранения недостатков, выявленных в течение гарантийного срока;
— нарушены сроки исполнения требования о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков;
— нарушены сроки исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора.
До 1 сентября 2024 года неустойкой обеспечивалось лишь неисполнение сроков устранения недостатков, выявленных в течение гарантии.
Как рассчитать данную неустойку:
— за каждый день просрочки размер неустойки составит 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. Используем ту ставку, которая действовала в период нарушения. Рассчитываем неустойку от стоимости расходов, необходимых на устранение недостатков или от суммы возмещения дольщику.
Ранее неустойка уплачивалась в размере 1% от стоимости работ. С одной стороны произошло значительное уменьшение размера неустойки, что положительно скажется на финансовом благополучии застройщиков, а с другой стороны увеличилось количество нарушений, за которые она уплачивается.
Законом сделаны две оговорки:
1. В случае если дольщиком выступает физлицо, которое приобретает квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, неустойка будет рассчитываться по-другому. Так, неустойка должна быть выплачена в двойном размере. Однако установлено ограничение – она не может превышать стоимость расходов, которые требуются для устранения недостатков.
Важно отметить, что Закон не определяет критериев отнесения граждан к дольщикам, приобретающим недвижимость для личных нужд или с целью предпринимательства. На практике могут возникнуть проблемы при применении указанной нормы. Застройщикам будет выгоднее доказывать, что дольщик является предпринимателем и покупает объект для бизнеса. Поэтому рекомендуем во избежание проблем в будущем указать цель приобретения жилья в договоре долевого участия в строительстве (ДДУ).
2. Если возникший дефект делает объект непригодным для проживания, неустойка рассчитывается от цены договора.
Принятый Закон установил запрет на применение неустоек и процентов, которые не установлены ФЗ № 214-ФЗ.
Также уточняется положение о возможности компенсации морального вреда если дольщик – физлицо, приобретающее квартиру для личных или семейных нужд. В таком случае размер компенсации определяется судом в индивидуальном порядке.
В случае если требования дольщика судом были удовлетворены, но не исполнены застройщиком добровольно, суд может дополнительно взыскать с него ещё 5 процентов от присужденной суммы.
В середине 2024 года вступили в силу ещё одни изменения в ФЗ № 214-ФЗ. Они были внесены Законом от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Указанные изменения не касаются прав дольщиков, а затрагивают интересы Фондов развития территорий и кредиторов застройщиков. Так, 08.09.2024 истек срок, в течение которого на денежные средства Фонда развития территорий или Фонда развития территорий субъекта РФ может быть обращено взыскание по обязательствам, возникшим у Фондов перед кредиторами застройщика.
Новшества, вступающие в силу в 2025 году
В конце 2024 года (26.12.2024) принят ФЗ № 482-ФЗ, которым также внесены изменения в Закон об участии в долевом строительстве. Ряд положений указанного Закона уже вступил в силу в январе 2025 года и некоторые вступят в силу с марта 2025 года.
Так, с 01.01.2025 сокращен гарантийный срок на отделочные работы. Он устанавливается в ДДУ и не может быть меньше 1 года. Срок исчисляется с момента передачи объекта дольщику.
Ранее гарантия на отделку не выделялась из общего гарантийного срока на объект и составляла 3 года.
С 01.03.2025 года начнет действовать правило, согласно которому требования к отделке могут устанавливаться стандартами застройщика. Для этого потребуется включить соответствующее условие в ДДУ и приложить к нему сам стандарт.
Стандарты к отделке будет необходимо зарегистрировать в Федеральном фонде стандартов. При этом минимальные требования к отделке необходимо утвердить Минстрою России.
Минстрой России уже разработал минимальные требования к отделке и разместил проект приказа на портале проектов (regulation.gov.ru) для общественного обсуждения.
Требования разделены на три крупных блока: стены, пол, потолки.
Орган власти установил, в том числе максимально возможные отклонения от ровности стен, требования к малярным работам (какие пятна, полосы и подтеки являются допустимыми), к качеству обойных работ, а также к ровности потолочных покрытий.
Проект приказа требуется принять до 1 марта, так как стандарты застройщика по отделочным работам не должны противоречить минимальным требованиям Минстроя России.
Ранее ФЗ № 214-ФЗ устанавливал обязательность соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов (ч. 1 ст. 7 Закона). Специальных правил по отделке установлено не было. Сегодня из Закона данное требование исключено. Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям ДДУ, требованиям проектной документации, градрегламентов, а также иным обязательным требованиям.
Ещё одним важным нововведением Закона, которое вступило в силу с 01.01.2025 года, является ограничение размера денежных сумм, которые возможно взыскать с застройщика за некачественную отделку и установку оборудования. Законодатель решил ограничить данную сумму тремя процентами от договора, если иная сумма не будет прописана в самом ДДУ. Указанное правило не действует при расчете неустоек по ДДУ и не распространяется на суммы, уплаченные дольщиком в счет цены договора.
Новшество распространяется на отношения по договорам, которые заключили до 31 августа 2025 года включительно. Однако применять эти нормы можно только в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января того же года.
В конце 2024 года законодателем предпринята ещё одна мера поддержки застройщиков – продление моратория на взыскание неустойки до 30.06.2025 года (постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916).
Указанный мораторий должен был закончиться 31.12.2024 года. Его суть заключается в запрете на начисление неустоек и убытков с застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ.
Так, учитывая нововведения, нельзя начислять неустойку, а также убытки с застройщика за период с 01.01.2024 по 30.06.2024. Ранее в период начисления неустойки не включался период с 18.02.2024 по 31.12.2024. Таким образом, мораторий на начисление неустойки установлен законодателем более чем на один год.
Анализ указанных изменений вызывает много вопросов у юрсообщества. Очевидно, что практически все поименованные выше нововведения направлены на поддержку застройщиков, в то время как ФЗ № 214-ФЗ должен защищать интересы дольщиков.
Пока сложно говорить о том, как будут применять положения новых законов застройщики, так как не все они вступили в силу. Также стоит дождаться формирования судебной практики. Суды различных инстанций могут трактовать новые положения по-разному.
Рекомендуем дольщикам перед подписанием проектов ДДУ внимательно изучать его положения, запрашивать стандарты по отделке, не подписывать допсоглашения «не глядя», привлекать специалистов в сфере долевого участия если возникают вопросы и трудности.