Договор ренты

Содержание

1. Суть договора ренты
2. Содержание договора ренты
3. Условия договора ренты
4. Плюсы договора ренты
5. Минусы договора ренты
6. Заключение договора ренты
7. Расторжение договора ренты
8. Сколько стоит договор ренты

Суть договора ренты

В общем виде «рента» означает «доход». Это могут быть как денежные средства, так и иное содержание. В нашем примере получать его будет Марья Спиридоновна. А платить/предоставлять – Алёна. За это бабушка должна передать Алёне какое-либо имущество. Это не обязательно должна быть недвижимость, как в нашем примере. Имущество может быть любым (с учётом вида договора ренты). При этом передать его допускается как безвозмездно, так и за плату (в зависимости от достигнутых договорённостей). Во втором случае, Алёна не только будет платить бабушке ренту, но еще внесёт некоторую фиксированную сумму за переданное имущество.

Существенно в этих отношениях то, что момент приобретения права собственности на имущество у плательщика ренты связан с фактом заключения договора.

Рента, как правило, строится на доверительных отношениях участников сделки. Но не исключительно. Бывают случаи, когда соглашения заключаются в целях общей выгоды и между малознакомыми людьми. Закон здесь ограничений не предъявляет. Рентное соглашение может быть заключено как между посторонними гражданами, так и между родственниками.

Рента бывает постоянная (деньги вносятся без установления конкретного срока) или пожизненная (уплачивается на период жизни получателя). Отдельной разновидностью последней является пожизненное содержание с иждивением (назовём его кратко ПСсИ, чтобы не путаться).

Правовое регулирование – глава 33 Гражданского кодекса РФ. Рента наиболее распространена среди одиноких пожилых людей. В бессрочном характере выплат, что характерно для постоянной ренты, они часто не заинтересованы. Поэтому выбирают пожизненную ренту или ПСсИ, чтобы обеспечить себе поддержку в преклонные годы до своей смерти.

С сутью рентного соглашения мы определились. Переходим к нюансам, которые таят в себе отдельные виды договора ренты.

Содержание договора ренты

В данном разделе поговорим о правовом регулировании. О том, что ГК РФ вложил в каждую из форм ренты.

Элементы договора		Постоянная рента (ст.ст. 589-595)	Пожизненная рента (ст. 596-600)	ПСсИ (ст. 601-605). Также применимы нормы о пожизненной ренте
Стороны	Получатель	Физическое лицо.   Некоммерческая организация	Гражданин, который передал имущество, или иное физическое лицо по его указанию. Допускается несколько получателей в равных долях. Иное распределение долей может быть установлено в соответствии с достигнутыми договорённостями
	Плательщик	Закон требований не предъявляет. Это могут быть граждане и организации
Имущество		Законодательных требований нет		Недвижимость
Прекращение обязательств. Переход права на получение ренты от одного лица к другому		Рента платится бессрочно. Право получать ренту переходит по наследству/либо в порядке правопреемства некоммерческой организации. Право получать ренту можно уступить	Если получатель один, выплата ренты прекращается после смерти указанного лица. Если их несколько, один умер – его доля переходит к пережившим гражданам. Выплаты прекращаются, когда скончался последний из получателей	Содержание также предоставляется на период жизни получателя
Вид возмещения		Деньги		Содержание – обеспечение жильём, едой, одеждой, лекарствами в натуре. По усмотрению сторон – оплата ритуальных услуг для получателя. В договоре должна быть прописана стоимостная величина содержания. Допускается заместить на деньги
		На оговоренную сумму могут предоставляться вещи/выполняться работы/оказываться услуги	—
Требования к минимальному среднемесячному размеру выплат/стоимости содержания		≥ 1 величины прожиточного минимума. Для пожизненной ренты прямо прописано, что указанное требование применимо, если имущество передано бесплатно		≥ 2 величины прожиточного минимума, если имущество отчуждалось бесплатно
		Прожиточный минимум определяется на душу населения по месту нахождения имущества в соответствии с законодательством субъекта РФ. Если имущество в Москве – в 2025 году смотрим Постановление Правительства Москвы от 05.11.2024 № 2482-ПП, в Московской области – Постановление Правительства МО от 13.08.2024 № 851-ПП
		Растёт прожиточный минимум – пропорционально увеличиваются выплаты
Периодичность. Общее правило		Квартал	Месяц	Содержание должно удовлетворять потребности его получателя
Риск случайной гибели		Несёт плательщик. Если гибель произошла случайно, он может заявить требование изменить условия выплат	Случайная гибель/повреждение имущества – не основание снять с себя обязанность платить ренту	Специальное правило не предусмотрено. Применимы нормы о пожизненной ренте

Изучив приведённые требования закона к содержанию отдельных форм ренты, Алёна и Марья Спиридоновна могут подобрать приемлемый для себя вариант.

Условия договора ренты

Существенные условия:
1) предмет договора — описание передаваемого имущества и вид выплачиваемого возмещения;
2) срок выплат/содержания.

Если под выплату ренты передаётся недвижимость, как в нашем примере, то она будет находиться в залоге у рентополучателя (Марьи Спиридоновны).

В том случае, когда сделка предусматривает переход права на движимое имущество, в договоре следует прописывать обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение обязательства либо застраховать риск ответственности на ненадлежащее его исполнение (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Конкретные условия сделки оговариваются сторонами в индивидуальном порядке, в зависимости от выбранного вида с учётом названных выше требований закона.

Плюсы договора ренты

Такая форма взаимодействия, безусловно, может оказаться выгодной обеим сторонам сделки. Эти блага следуют из сути договора. Плательщик ренты может стать собственником недвижимости за цену, которая значительно меньше рыночной. А получатель ренты – вправе рассчитывать за это на дополнительную материальную поддержку на период жизни. А также (что зачастую более важно бабушкам и дедушкам) – на внимание и уход.

Справедливости ради тут стоит отметить, что всю триаду полномочий (владение, пользование и распоряжение) без ограничений в отношении приобретённой недвижимости плательщик фактически может приобрести лишь после прекращения обязательств по выплате ренты. Для пожизненной ренты, ПСсИ этот момент связан со смертью второго участника сделки. Именно этим и объясняются распространённые в обществе фразы: «Заключила договор ренты и вскоре умерла», «уморили бабушку» и прочие в этом роде.

Будем считать, что наша Алёна намерена исполнять свои обязанности в адрес Марьи Спиридоны в соответствии с достигнутыми договорённостями, а старушка свой выбор в пользу ренты сделает осознанно и потом о нём не пожалеет.

Тогда и «плюсы» будут очевидны и неоспоримы для каждого из участников рентного соглашения.

Минусы договора ренты

Минусы связаны с рисками, которые несут стороны сделки.

Для получателя ренты они обусловлены недобросовестным исполнением плательщиком взятых на себя обязательств. Получатель и имущества может лишиться, и должного уровня исполнения обязательств со стороны плательщика не получить.

Причины и отговорки у плательщика могут быть разными. Иногда они являются уважительными, и некоторая просрочка в исполнении обязательства негатива у получателя не вызовет. А вот систематические недобросовестные действия со стороны плательщика могут доставить много неприятностей получателю. Особенно, если он остро нуждается в выплатах (иной форме обеспечения).

Обратите внимание, что блокировка банковских карт, невозможность личной встречи не является оправданием для нарушения периодичности выплат. Суды в данном случае применяют п. 1 ст. 327 ГК РФ.

В силу названной нормы должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, когда обязательство не может быть исполнено в соответствии с достигнутыми договорённостями. Это могут быть случаи:
— отсутствие кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
— недееспособность кредитора и отсутствия у него представителя;
— уклонение кредитора от принятия исполнения.

Для плательщика «минусы» состоят в возможности:
— злоупотребления правом со стороны получателя ренты;
— признания договора ренты недействительным в судебном порядке по искам родственников, иных заинтересованных лиц. Они могут быть заявлены как при жизни получателя ренты, так и после его смерти.

Наиболее распространённым поводом обращения в суд в таком случае является недееспособность рентополучателя на момент заключения договора.

Заключение договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). Иначе – он будет являться ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому для заключения сделки сторонам стоит обратиться к нотариусу. При передаче недвижимости под выплату ренты – в любом нотариальном округе в рамках субъекта РФ по месту её нахождения.

Нотариус может запросить:
— выписку из домой книги;
— единый жилищный документ;
— правоустанавливающие документы на имущество, которое отчуждается под выплату ренты;
— технические документы на недвижимость.

Нотариус проверит личности сторон, разъяснит сторонам суть договора и последствия его заключения. Составит текст документа, предоставит сторонам для подписания и удостоверит его.

В рамках процедуры он должен установить дееспособность сторон. Вместе с тем, тут стоит учитывать, что нотариус это делает в пределах установленных полномочий. Это значит, что он проверяет:
— возраст сторон (полная дееспособность, по общему правилу, возникает с 18 лет);
— наличие судебных актов об ограничении дееспособности или лишении дееспособности лиц, участвующих в сделке (никто не может быть ограничен в дееспособности, лишён её иначе как по решению суда).

Этих мер достаточно для нотариуса. Специальными познаниями в области психиатрии нотариус не обладает. Почему это важно? Если впоследствии по результатам проведённых экспертиз (в том числе, посмертных) будет установлена недееспособность получателя ренты на момент заключения договора (и как следствие — недействительность сделки), взыскать с нотариуса убытки может не получиться (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2025 № 33-26523/2025).

Поэтому Алене целесообразно побеспокоиться заранее о получении справки из диспансеров по месту жительства о том, что старушка — соседка не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Альтернативный вариант – получить заключение психиатра непосредственно перед сделкой.

Если под выплату ренты производится отчуждение недвижимости, переход права собственности к плательщику подлежит государственной регистрации в Росреестре. Обратиться за её проведением может сам нотариус, если стороны не возражают против этого.

По результатам проведенной регистрации в Единый государственный реестр недвижимости будут внесены следующие записи:
— о праве собственности плательщика ренты (Алёны в нашем примере);
— о государственной регистрации ограничения (обременения) – залога. В сведения о залогодержателе будут внесены данные о получателе ренты (Марье Спиридоновне). В сведения о залогодателе – плательщике ренты. Эта информация будет отображаться в выписке из ЕГРН до тех пор, пока запись о залоге не будет погашена.

Рассмотрим некоторые ситуации, которые могут возникнуть после заключения договора ренты.

1. Пожилой мужчина заключил договор ренты с пожизненным содержанием. Плательщик ренты скоропостижно скончался.
Обязанность по содержанию перейдет к наследникам плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).

2. Бабушка заключила договор ПСсИ. Плательщик ренты хочет продать квартиру, которую получил от пожилой женщины. Можно ли это сделать?
Это допускается. Но только с согласия бабушки (ст. 604 ГК РФ). Запись о залоге при этом погашению не подлежит.

3. Женщина надлежащим образом исполняла свои обязанности по договору пожизненной ренты. Её «подопечная» скончалась после 2-х лет со дня заключения сделки. С мест лишения свободы вернулся сын старушки и заявил (как наследник) свои права на квартиру/на право получать ренту за бабушку. Мотивировал тем, что женщине квартира досталась «почти даром», ведь содержать его престарелую мать ей пришлось совсем недолго.

Если договор ренты не был признан недействительным в судебном порядке, женщине опасаться нечего. Квартира принадлежит ей на праве собственности. Родственники бабушки прав на неё не имеют.

Не может потребовать сын и дальнейшего внесения рентных платежей в свой адрес. Стороны выбрали форму пожизненной ренты. Это значит, что обязанность выплачивать рентные платежи прекратилась со смертью их получателя. Требовать перевода платежей на наследников можно только в случае заключения договора постоянной ренты.

4. Получатель ренты по договору ПСиС умер. В выписке из ЕГРН на переданную квартиру «фигурирует» запись о залоге. Как её исключить?

Плательщику стоит обратиться в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. К заявлению потребуется приложить свидетельство о смерти. Указанный вывод следует из ст. 25 во взаимосвязи с разъяснениями, которые содержатся в письме Росреестра от 02.02.2023 № 14-0818-ТГ/23.

Расторжение договора ренты

Договор ренты (как и любая сделка) может быть расторгнут по соглашению сторон. С учётом того, что для ренты установлена нотариальная форма сделки, соглашение о расторжении также должно быть удостоверено у нотариуса (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если договор ренты предусматривал передачу недвижимого имущества, то обратный переход права к «первоначальному» владельцу при расторжении договора ренты также должен быть зарегистрирован в Росреестре. Заявления в ведомство направит нотариус, если участники сделки не возражают.

Это «мирный» способ подойти к взаимному прекращению обязательств. На практике, как правило, вопрос о расторжении договора ставится одной стороной по причине ненадлежащего исполнения обязательств другой. И нарушения такие возникают именно со стороны плательщика ренты. Получатель свою обязанность по договору исполнил, передал имущество в собственность плательщику. После этого он ожидает платежей или оговоренного уровня содержания. Действительность такие ожидания не оправдывает, долг копится. Претензии результата не приносят. И получателю ренты не остаётся ничего другого, как идти в суд с заявлением о расторжении договора.

При этом стоит учитывать следующее.
В силу норм ГК РФ об обязательствах и рентных отношениях, суд примет решение о расторжении договора по заявлению рентополучателя только в ситуации, когда установит факт существенного нарушения договора со стороны иного участника. Это понятие является оценочным.

Стороны вправе оговорить в договоре критерии «существенности» нарушения. Это могут быть такие обстоятельства, как:
— самовольное решение о выплате денег вместо обещанного ухода;
— невнесение платежей на протяжении установленного периода;
— невыполнение условий об увеличении платы при повышении величины прожиточного минимума.

Однако, независимо от достигнутых договорённостей, суд в каждом случае определяет «существенность» нарушения, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Иск в суд о расторжении договора может быть обусловлен тем, что плательщик не исполняет свою обязанность предоставить обеспечение или застраховать свою ответственность. Это применимо для передачи под выплату ренты движимого имущества. Когда передаётся недвижимость, дополнительное обеспечение со стороны плательщика не требуется, поскольку объект и так находится в залоге.

Совместно с ходатайством о расторжении сделки, получатель ренты вправе потребовать возмещения убытков. При заключении договора ПСсИ получатель и вовсе может потребовать вернуть ему имущество. Независимо от того, как оно было передано (безвозмездно или за плату). При этом расходы на обеспечение, которые плательщик понёс, возмещаться не будут (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Помимо прекращения обязательств через расторжение договора, для ренты предусмотрен и такой путь, как выкуп. Его порядок прописан в положениях ГК РФ о постоянной ренте (ст. ст. 592-594 ГК РФ).

Мы помним, что обязанность по внесению платежей при такой форме не зависит от периода жизни получателя. После его смерти ренту будут получать его наследники. Ну не может же это длиться бесконечно? На этот случай, закон предусмотрел правило. Плательщик ренты вправе её выкупить.

Лишить плательщика ренты права на выкуп нельзя. Можно лишь предусмотреть запрет на выкуп на период жизни получателя ренты. Или иной срок, когда выкупать нельзя. Но он не может быть больше 30 лет.

Заявить о том, что плательщик намерен выкупить ренту можно не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Более длительный срок может быть предусмотрен в договоре.

Цена устанавливается сделкой. Если этого не сделано, то выкупная цена будет равна сумме платежей за один год. А если имущество поступило в собственность плательщика безвозмездно, то к этой сумме плюсуется стоимость имущества.

Если соответствующая договорённость о выкупной цене имеется в договоре, указанное условие применяется независимо от времени, которое прошло с даты заключения договора. Это означает, что оно распространяется и на наследников, даже если они с таким условием не согласны (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.02.2024 № 88-2998/2024).

Инициатива прекратить постоянную ренту путём выкупа может поступить и от получателя постоянной ренты. Но для этого нужны основания:
— просрочка выплат более чем на один год;
— нарушение обязательства обеспечить выплату ренты (применимо для движимого имущества);
— плательщик признан неплатежеспособным;
— недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в общую собственность или разделена межу несколькими лицами.

Специальные основания могут быть предусмотрены в тексте договора.

Правила о выкупе, установленные для постоянной ренты, могут применяться и для иных её форм — в качестве альтернативы расторжению договора и взысканию убытков (ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Сколько стоит договор ренты

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно определиться, на каких этапах сторонам потребуется потратиться.

1. Обращение к нотариусу за удостоверением сделки. Расходы будут зависеть от того, к какому нотариусу обратились участники.

Расходы
Государственный нотариус	Государственная пошлина. Установлена Налоговым кодексом РФ. Составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ)
Частнопрактикующие	Единый тариф
	Федеральный тариф = государственная пошлина	+	Региональный тариф. Устанавливается в каждом субъекте РФ нотариальной палатой

Для определённых категорий граждан применяются льготы.

2. Государственная регистрация перехода права собственности к плательщику ренты на отчуждаемое имущество. Уплачивается государственная пошлина в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Для граждан она составляет:
— 4 000 руб. — если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена или она не превышает 20 млн руб.;
— 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения, но не менее 0,02% цены сделки, которая является основанием перехода права собственности, и не более 500 000 руб. — если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн руб.

Стороны могут прописать в договоре, кто будет нести обязанность по уплате государственной пошлины.