Перевод жилого помещения в нежилое необходим, если собственник решил переоборудовать его в офис, парикмахерскую или магазин. Какие условия необходимо соблюсти для такого перевода, в каком порядке его осуществляют, расскажем далее в нашей статье.
Для осуществления перевода:
• собственник собирает комплект документов и представляет их в муниципалитет (уполномоченный им орган) или в МФЦ;
• муниципалитет принимает решение о переводе (или об отказе в переводе);
• собственник при необходимости выполняет перепланировку или переустройство, а затем итог работ принимает специальная комиссия;
• муниципалитет передает документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Далее разберем условия перевода помещения в нежилой фонд, а также приведем пошаговый порядок действий.
Осуществить перевод можно при соблюдении следующих условий (ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ).
1. Помещение принадлежит заявителю на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения.
2. Помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и других помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить.
3. В помещении никто не зарегистрирован и не проживает.
4. Помещение не обременено правами третьих лиц (например, не находится в залоге или в аренде).
5. Помещение переводится целиком (запрещено переводить часть жилого помещения).
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
• данное помещение расположено в наемном доме социального использования;
• в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Процедура перевода помещения состоит из следующих шагов.
Шаг 1 – заказываем проект перепланировки или переустройства
Для оборудования отдельного входа и выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению может понадобиться перепланировка или переустройство помещения. Разработку проекта рекомендуем поручить специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Шаг 2 – проводим общее собрание собственников
Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) о согласии на такой перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собрание должно иметь кворум для принятия решения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
| Количество подъездов | Кворум |
| Один подъезд | В собрании должны принять участие собственники помещений или их представители, обладающие более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД |
| Два подъезда и более | Должны принять участие:
— собственники помещений или их представители, обладающие более 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД; — собственники помещений из подъезда, в котором расположено переводимое помещение, обладающие более 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников |
Следует учитывать, что лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, могут участвовать в собрании и принимать решения в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято определенным числом голосов (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):
| Количество подъездов | Необходимое число голосов |
| Один подъезд | Большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений, принявших участие в собрании |
| Два подъезда и более | Большинство голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в собрании |
Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляют письменным протоколом не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 2 требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
Шаг 3 – получаем согласие от собственников примыкающих помещений
Примыкающие помещения – это площади, расположенные непосредственно над или под переводимым помещением, а также пространства, имеющие с ним общую стену. Согласие оформляют в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. В документе нужно указать Ф.И.О. и паспортные данные собственника (для юридических лиц — полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).
Шаг 4 – подаем документы в уполномоченный орган
Полный комплект документов приведен в следующем разделе статьи. Подать их нужно непосредственно в муниципалитет или в МФЦ. В некоторых регионах, например, в Москве, направить документы можно исключительно в электронной форме через портал госуслуг столицы (пп. 1.3, 2.3.1 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Перевод жилого помещения в нежилое», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП, далее – Административный регламент).
В течение пяти рабочих дней со дня регистрации запроса заявитель должен представить оригиналы документов в МФЦ, за исключением бумаг, электронные образы которых приложены к заявлению и содержат электронную подпись лица, выдавшего документ, или нотариуса, а также правоустанавливающих документов, если права на помещения зарегистрированы в Росреестре или до 31.01.1998 (пп. 2.5.4, 2.5.7 Административного регламента).
Общий срок предоставления услуги – не более 34 рабочих дней со дня регистрации заявления. Решение о переводе жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе направляют заявителю в форме электронного документа в личный кабинет на портале госуслуг Москвы (пп. 2.11.1, 2.11.2 Административного регламента).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суде (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).
Шаг 5 – проводим переустройство помещения
Если в решении о переводе помещения указано на необходимость проведения переустройства помещения, то его необходимо провести. Результат работ нужно сдать приемочной комиссии. По окончании приемки комиссия выдаст акт, который станет основанием для использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Шаг 6 – получаем уведомление о внесении изменений в ЕГРН
Орган, осуществивший перевод помещения, самостоятельно, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – закон № 218-ФЗ) документы-основания для внесения сведений в ЕГРН:
• решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если переустройство не требовалось);
• решение об утверждении акта приемочной комиссии (если переустройство проводилось).
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 закона № 218-ФЗ).
Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, собственник вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений (ч. 1 ст. 33 закона № 218-ФЗ). В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запросит необходимые документы и сведения в уполномоченном органе (ч. 2 ст. 33 закона № 218-ФЗ).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен представить в орган местного самоуправления (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ):
• заявление;
• подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
• техпаспорт помещения (можно не предоставлять, тогда орган, осуществляющий перевод, запросит его самостоятельно);
• поэтажный план дома (также можно не предоставлять);
• проекты переустройства или перепланировки помещения, если они необходимы для перевода;
• протокол общего собрания собственников помещений МКД с решением об их согласии на перевод;
• согласие на перевод каждого собственника примыкающих помещений.
Конкретный список документов нужно искать в нормативном акте органа местного самоуправления, в котором находится помещение. Например, в Москве дополнительно необходимо предоставить (п. 2.5.1 Административного регламента):
• опись документов;
• паспорт заявителя;
• нотариально удостоверенная доверенность и паспорт представителя, если документ подает представитель;
• единый жилищный документ, выданный не позднее чем за 30 дней до подачи документов, или другой документ, свидетельствующий об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан.
Кроме того, к протоколу общего собрания собственников необходимо приложить документы, подтверждающие результаты голосования:
• реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату проведения голосования;
• уведомление о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение (направление) уведомления каждому собственнику либо протокол общего собрания, содержащий решение о размещении уведомления в помещении данного дома;
• списки лиц, принявших участия в собрании и приглашенных для участия в нем;
• документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня;
• письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в установленном порядке;
• доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители собственников).
Прокол и приложения должны быть прошиты и пронумерованы, последняя страница протокола – скреплена подписью председателя общего собрания. Если собрание было проведено 11.01.2018 и позднее, протокол и приложения к нему предоставлять необязательно, уполномоченный орган запросит их самостоятельно в Мосжилинспекции в порядке межведомственного взаимодействия .