Договор безвозмездного пользования земельным участком

 

Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком

Регулирование имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными наделами, а также по заключению с ними сделок согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ происходит на основании гражданского законодательства, если другие правила не предусмотрены специальными правовыми нормами, в частности, Земельным кодексом. Договор о безвозмездной передаче в пользование земли заключается в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ (1.1 ст. 24 ЗК РФ).

При этом из статьи 153 ГК РФ следует, что сделками признаются действия граждан и юрлиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Если земельный надел находится в частной собственности, собственник вправе предоставить его в безвозмездное пользование другому субъекту по договору. Сделать это может любое юридическое или физическое лицо (пп. 2 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, ст. 690 ГК РФ). Так, участок можно передать своему контрагенту или при наличии оснований сотруднику в виде служебного надела (п. 2 ст. 24 ЗК РФ).

Однако нужно учесть и отдельные исключения. Коммерческая компания не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему участнику, учредителю, руководителю, члену органа управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Если обе стороны сделки — коммерческие фирмы, стоит убедиться, что такая передача участка не прикрывает дарение, которое не разрешено между данными субъектами. Суд может заподозрить признаки дарения, если надел предоставляется в безвозмездное пользование на длительный период без какой-либо экономической цели. В таком случае сделку признают недействительной (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Для предоставления надела в безвозмездное пользование стороны заключают сделку. При этом нужно согласовать все ее существенные условия, в том числе предмет. Затем передачу земли оформляют актом.

Форма договора безвозмездного пользования земельным участком

Рассматриваемый договор нужно подготовить в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Обычно его заключают в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Такая форма наиболее удобна для подтверждения факта заключения сделки.

Если срок договора составляет год или больше, его придется зарегистрировать (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Условия договора безвозмездного пользования земельным участком

Чтобы оформить рассматриваемую сделку, сторонам придется договориться о ее существенных условиях, в частности, о предмете.

Для согласования предмета сделки указывают следующие данные о земельном наделе:

• его кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Все эти данные зафиксированы в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в электронном виде на сайте Росреестра по адресу: https://rosreestr.gov.ru/eservices/. Копию выписки часто оформляют в качестве приложения к договору.

Помимо предмета существенным условием сделки по безвозмездной передаче надела может быть любое условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения.

Если какое-либо из существенных условий не было согласовано сторонами, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, в том числе приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что сделка не была заключена (пп. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Кроме существенных условий не лишним будет прописать:

• характеристику земельного участка: состояние, обременение правами третьих лиц и другую информацию;
• условие о коммерческом интересе ссудодателя в заключении сделки, если деятельность сторон связана с бизнесом и они являются коммерческими компаниями или индивидуальными коммерсантами;
• срок договора. Учтите, что если он составляет год или больше, по общему правилу нужно его зарегистрировать (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
• условия использования участка;
• порядок предоставления и возврата надела;
• ответственность сторон;
• условия изменения и расторжения сделки.

Срок договора безвозмездного пользования земельным участком

По общему правилу контрагенты могут установить любой срок сделки по безвозмездной передаче в пользование земельного надела (п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ).

От срочного договора ссудодатель не вправе отказаться немотивированно. А вот ссудополучателю, напротив, такое право предоставлено, однако допускается его исключить или ограничить договором (п. 2 ст. 699 ГК РФ).

Большинство рассматриваемых договоров могут быть бессрочными. Поскольку срок признается несущественным условием этой сделки, то при его отсутствии в тексте сделка считается заключенной на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ). От такого договора каждая их сторон вправе отказаться в любое время без объяснения причин своего решения. Однако нужно известить об этом контрагента за месяц, если другой срок не установлен договором (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Для отдельных случаев закон предусматривает предельные сроки. Так, указанное правило действует в отношении некоторых договоров безвозмездного пользования землей, которая находится в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). В этом случае нельзя заключать бессрочный договор. Если стороны не пропишут в нем срок, будет считаться, что сделка заключена на предельный срок.

Регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком

Право собственности и прочие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат госрегистрации в едином государственном реестре соответствующими органами. Речь идет о праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного пользования, ипотеке, сервитутах, а также других правах в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

При этом если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, то их правовые последствия наступают только после указанной процедуры (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Договоры безвозмездного пользования, аренды или субаренды земельного участка,  заключенные на срок меньше года, регистрировать не нужно. Исключение составляют только случаи, установленные федеральным законодательством (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Поэтому регистрировать договор безвозмездного пользования земельным участком придется, только если он заключен на один год или больший срок (п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если же срок установлен меньше одного года, регистрация не потребуется. Данная позиция подтверждается также и разъяснением Пленумом ВАС РФ (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Лучше не использовать при подготовке рассматриваемого договора срок предоставления надела по формуле «один год минус один день», к примеру, период с 01.11.2024 по 31.10.2025. Если срок прописан таким образом, то данную сделку также лучше зарегистрировать. Связано это с тем, что при регистрации договора аренды здания или сооружения подобный срок признается равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Аналогичную позицию могут применить суды и к безвозмездному пользованию недвижимым имуществом, в том числе землей.

Нужно также учитывать, что если срок в договоре безвозмездного пользования не будет отражен, он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ). При этом законодательство (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) прямо предусматривает обязанность регистрировать только срочные сделки, заключенные не меньше чем на один год. Четкого ответа на вопрос, подлежит ли регистрации бессрочный договор безвозмездного пользования земельным наделом, в настоящее время нет. Однако есть позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 № 59, согласно которой сделка по передаче недвижимости в аренду, если произошло ее возобновление и продление на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Расторжение договора безвозмездного пользования земельным участком

Досрочное прекращение рассматриваемой сделки возможно в случаях, предусмотренных законом или договором. К примеру, если ссудополучатель существенно ухудшил состояние земельного участка или ссудодатель не предупредил о правах третьих лиц на него при заключении соглашения (пп. 1, 2 ст. 698 ГК РФ).

Порядок расторжения может быть судебным или внесудебным и зависит от обстоятельств, при которых расторгается сделка. Каждая из сторон вправе отказаться от бессрочного договора, известив об этом контрагента за месяц, если в тексте не указан другой срок (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Если сделка расторгается через суд, то перед подачей иска сторона должна отправить контрагенту предложение о расторжении, чтобы соблюсти обязательный претензионный порядок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).