Содержание
- Что такое уведомление о строительстве?
- Разрешение на строительство или уведомление: что подавать?
- Как заполнить уведомление о начале строительства?
- Какие документы нужны для оформления строительства?
- Как подать уведомление о начале строительства дома: пошаговая инструкция
- Сколько ждать ответа?
- Отказ в уведомлении о начале строительства: причины, действия
- Сколько действует уведомление о начале строительства?
- Строительство без уведомления о начале строительства: последствия
Что такое уведомление о строительстве?
Данный документ нужен, чтобы известить госорганы о планируемом строительстве (реконструкции) объекта ИЖС или садового дома.
Под ИЖС понимается объект индивидуального жилого строительства. К нему относится строительство жилого дома (индивидуального жилого дома). Это следует из п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. В контексте данной нормы понятие жилого дома (ЖД) или индивидуального ЖД применяются в одном значении. В частности под таким домом принято понимать помещение со следующими параметрами:
• отдельно стоящее здание;
• количество надземных этажей не более трех;
• высота не более 20 метров;
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования;
• не разделяется на самостоятельные объекты недвижимости.
Под садовым же домом, следует понимать здание сезонного использования (п.2 ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ). По сути, это строительство обычного дачного дома. При этом определения «дачный дом» законодательство не дает. Однако фактически использование участков в дачных целях, является использованием земель садовых ЗУ.
Также следует рассказать об определении объекта капитального строительства (ОКС). Оно содержится в п.10 ст.1 ГрК РФ. Под ним понимается здание (строение, сооружение) или объекты незавершенного строительства. Исключением являются некапитальные строения (сооружения) и неотделимые улучшения ЗУ. Некапитальными же являются те строения (сооружения), которые не имеют прочной связи с землей. То есть их можно перенести (демонтировать) без особого ущерба. Из этого следует, что наш случай (ИЖС и садовый дом) относятся к объектам капитального строительства (КС). Поскольку их невозможно перенести или демонтировать без несоразмерного ущерба.
Путем подачи уведомления, вы не просто информируете госорган о своих намерениях на строительство. Так, вы запускаете процесс проверки соответствия проекта вашего дома установленным нормативам. По результатам такой проверки станет известно, сможете ли вы строить дом или нет. Если проект не соответствует нормативам, вы вправе исправить недочеты и подать уведомление повторно.
Порядок уведомления регулируется положениями статьи 51.1 ГрК РФ. Форма документа содержится в Приложении № 1 Приказа Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр. Но это не единственная форма, которую вам необходимо подать. После того, как вы закончите строить дом, следует также направить уведомление об окончании строительства. Его форма содержится в этом же Приказе № 591, но в Приложении № 5. Способ подачи аналогичный уведомлению о начале стройки.
В некоторых случаях допускается узаконить постройку без уведомления. Это касается как раз жилых и садовых домом. Но об этом мы подробнее поговорим в конце статьи.
Разрешение на строительство или уведомление: что подавать?
Итак, мы разобрались, нужно ли уведомление о начале строительства. Выяснили, что обычно требуется не только оно, но и документ об окончании стройки. Однако может возникнуть вопрос «а что с разрешением на строительство?». И тут тоже есть, что сказать.
Ранее такое разрешение действительно требовалось, в том числе при ИЖС и строительстве садового дома (СД). Однако на сегодняшний день порядок изменился и теперь достаточно уведомления. При этом есть исключение в отношении строительства объектов ИЖС, с привлечением денег дольщиков (214 ФЗ). В таком случае разрешение получать по прежнему необходимо. Кроме того, есть и другие обстоятельства, при которых оно нужно. Однако они не касаются объектов жилой застройки или СД. В частности, речь идет о случаях, перечисленных в ч. 4 — 6 ст. 51 ГрК РФ.
В остальных ситуациях, согласование происходит через уведомление органа гос власти (органа местного самоуправления). В зависимости от субъекта, это могут быть мэрия, администрация или иной орган. К примеру, если у вас Московская область, то нужно обратиться в местную администрацию. Также такими органами могут быть Госстройнадзор или Комитет по архитектуре и градостроительству. Конкретно узнать какой именно орган является уполномоченным в вашем регионе, можно например через Госуслуги. Также можно обратиться в МФЦ, если в вашем городе он поддерживает оказание данной услуги.
Напомню, что в отдельных ситуациях, вы имеете право использовать упрощенный порядок (без уведомления). Но как я уже говорил ранее, данные исключения мы перечислим в конце статьи. В них есть ряд особенностей.
Таким образом, отвечая на вопрос раздела, можно сказать следующее. В большинстве случаев нужно подавать уведомление, а не разрешение. Но это зависит от того попадаете ли вы под исключение (привлечение средств дольщиков) или нет. Если же исключение вас касается, нужно подавать разрешение. В случае если вам всё-таки нужно подавать уведомление, обратите внимание, можете ли вы использовать упрощенный порядок. Если да, то уведомление подавать не нужно. К упрощенному порядку вернемся позже.
Как заполнить уведомление о начале строительства?
По общему правилу, документ должен содержать сведения, перечисленные в ч.1 ст.51.1 ГрК РФ. Кратко опишем, что к ним относится:
• ФИО, адрес и данные паспорта, если это физлицо;
• наименование, адрес, номер записи в ЕГРЮЛ и ИНН, если это юрлицо;
• кадастровый номер ЗУ, его адрес или описание местоположения;
• данные о праве застройщика на ЗУ и праве иных лиц на него;
• вид разрешенного использования ЗУ и объекта строительства;
• сведения о параметрах объекта, включая данные об отступах от границ ЗУ;
• сведения о том, что объект не предназначен для раздела;
• адрес (почтовый или электронный) для связи с застройщиком;
• способ направления застройщику уведомлений.
На порядок заполнения влияет то, кто подает документ. В частности юридическое или физическое лицо. Нам больше подойдет пример с физическим лицом, поэтому рассмотрим его далее.
Итак, физлицо, обычно, заполняет следующие значения:
• дату и наименование органа, в который отправляется уведомление (шапка документа);
• Раздел 1:
— свои ФИО (1.1.1);
— свое место жительства (1.1.2);
— данные паспорта (1.1.3);
• Раздел 2:
— кадастровый номер ЗУ (2.1);
— адрес (описание) местоположения ЗУ (2.2);
— сведения о праве на ЗУ, включая и подтверждающие документы (2.3);
— сведения о виде разрешенного использования ЗУ (2.5);
• Раздел 3:
— сведения о виде разрешенного использования объекта (3.1);
— цель подачи уведомления (3.2);
— сведения о параметрах (3.3);
— количество надземных этажей (3.3.1);
— высота (3.3.2);
— сведения об отступах от границ (3.3.3);
— площадь застройки (3.3.4);
• Раздел 4.
В данном разделе нужно изобразить схему строительства на ЗУ. Ее можно разработать самостоятельно;
• Иное:
— почтовый (электронный) адрес и описание о том, куда отправлять обратное уведомление;
— указание на подтверждение того, что объект не предназначен для раздела на самостоятельные объекты;
— полные ФИО и согласие на обработку персональных данных, подпись;
— перечень прилагаемых документов.
Подробнее порядок заполнения можно посмотреть в приложенном к статье образце. Ссылка на него давалась ранее.
Кроме всего перечисленного, к уведомлению следует приложить дополнительные документы. О них мы расскажем в следующем разделе.
Какие документы нужны для оформления строительства?
Перечень прилагаемых документов содержится в п. 3 ст.51.1 ГрК РФ.
К таким документам относятся:
• правоустанавливающие документы на ЗУ. Они нужны только в случае, если права на участок не зарегистрированы в ЕГРН. Поскольку если есть регистрация в ЕГРН, в ней содержатся все необходимые данные про объект недвижимости и владельца. Правоустанавливающими документами могут быть, например (ч.2 ст.14 Закона о регистрации недвижимости):
— договор, чаще всего купли-продажи;
— акт госоргана, если участок предоставлен из гос земель бесплатно;
— решение суда, если право собственности было установлено судом;
— иное;
• подтверждение полномочий представителя застройщика. Понадобится, только если уведомление подается через представителя;
• заверенный перевод документов госрегистрации иностранного юрлица на русский язык. Понадобится только в случае, если застройщик иностранная организация;
• описание внешнего облика объекта, если строительство (реконструкция) планируются в границах территории исторического поселения.
Как мы видим, все перечисленные документы представляются только в определенных случаях.
Иначе говоря, если заявить обычное физлицо, строит дом в обычном месте и данные на объект есть в ЕГРН, ничего из этого он не предоставляет. Поскольку:
• данные о правоустанавливающих документах есть в ЕГРН;
• представителя у такого физлица может не быть;
• перевод не потребуется, потому что заявитель не иностранное юрлицо;
• описание внешнего объекта нужно только в том случае, если он строится в исторических границах.
То есть на практике, в стандартной ситуации может лишь потребоваться:
• уведомление о строительстве;
• паспорт заявителя;
• выписка из ЕГРН. Возможно, даже и она не понадобится, если у сотрудников уже будут необходимые данные.
• иные документы, в зависимости от ситуации и региона, в котором вы их подаете. Например:
— проект строящегося объекта, если его территория занимает более 500 кв. м;
— доверенность и паспорт доверенного лица, если бумаги подаются через него;
— нотариально заверенное соглашение о долях других собственников.
Более конкретный перечень мы можете уточнить конкретно в том органе, в который планируете подавать документы. Поскольку в каждом регионе могут быть свои особенности, также учитываются особенности конкретно ваших обстоятельств.
Как подать уведомление о начале строительства дома: пошаговая инструкция
Для подачи уведомления следуйте данному алгоритму:
• шаг 1. Заполните уведомление и приложите необходимые документы. Порядок заполнения и перечень документов мы приводили ранее;
• шаг 2. Определитесь со способом подачи и отправьте все бумаги. Их несколько, в частности:
— лично, на бумажном носителе путем обращения в орган самоуправления или МФЦ;
— почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
— через единый или региональный портал Госуслуг;
— через гос информационные системы обеспечения градостроительной деятельности;
• шаг 3. Дождитесь решения соответствующего органа. О сроках мы поговорим немного позже;
• шаг 4. В зависимости от решения, примите одно из действий:
— при возврате документа без рассмотрения или получении сообщения о несоответствии необходимым параметрам. В этом случае, при наличии возможности, исправьте недочеты и отправьте уведомление повторно. В случае если вы не согласны с решением обратитесь в суд;
— при получении извещения о соответствии, приступайте к строительству (реконструкции).
Сколько ждать ответа?
Срок рассмотрения вашего уведомления зависит от наличия нескольких факторов:
• будет ли возврат документа, при отсутствии в нём нужных сведений (документов);
• строится ли объект в границах территории исторического поселения;
• способа подачи.
Таким образом, если у вас не было каких-либо необходимых данных (документов) в уведомлении, его вернут обратно. То есть в данной ситуации его даже не будут рассматривать. Срок возврата в таком случае составит 3 рабочих дня. Также должны быть указаны причины возврата. Документ при данных обстоятельствах признается ненаправленным (ч. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).
При строительстве объекта в границах исторического поселения, срок определяется в соответствии с отдельными нормами. В частности с частью 8 ст.51.1 ГрК РФ.
В остальном обычно действует единый срок, который составляет 7 рабочих дней. Период исчисляется со дня поступления документа в орган. После принятия решения застройщику направляется обратное уведомление о соответствии (несоответствии).
Однако срок рассмотрения всё же может быть больше 7 рабочих дней, если вы подаете бумаги через МФЦ. Формально в этом случае семидневный срок остается. Просто он начнет течь не в момент подачи документов в МФЦ, а с момента, когда их передадут в нужный орган.
Отказ в уведомлении о начале строительства: причины, действия
Отрицательное решение, соответствующим органом, может быть двух типов:
• когда документ вообще не брался на рассмотрение;
• когда документ рассмотрели, но нашли несоответствия требованиям строительства.
В первом случае банально могут быть обычные ошибки. Например:
• заполнены не все основные графы;
• заполнены все графы, но в них, не достает какой-либо информации;
• всё заполнено, но найдена недостоверная информация;
• приложены не все необходимые документы;
• приложены не те документы;
• приложены недостоверные документы;
• иное.
Во втором случае, документ не проходит соответствие по какой-либо причине, например:
• на планируемом участке нельзя осуществлять стройку;
• дом не соответствует необходимым стандартам (количество этажей, площадь и прочее);
• необходимо согласование с каким-либо дополнительным органом;
• проблемы с оформлением участка на заявителя;
• отсутствие необходимых отступов (от заборов, зданий и так далее);
• иное.
Порядок действий имеет несколько вариантов развития, в зависимости от решения органа:
• внесение исправлений в уведомление и повторная подача;
• обжалование решения проверяющего органа, при наличии оснований;
• строительство дома, если все требования соблюдены и принято положительное решение.
Сколько действует уведомление о начале строительства?
По общему правилу уведомление продолжает действовать в течение 10 лет (ч.13 ст.51.1 ГрК РФ). Начало срока определяется днем отправления застройщиком уведомления (УоПС) согласно ч.1 ст.51.1 ГрК РФ.
Строительство при этом должно осуществляться в соответствии с параметрами УоПС. Если вы решите от них отступить, то у вас возникает обязанность подать извещение об изменении данных параметров. Его форма содержится в Приложении № 4 Приказ Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.
Десятилетний период означает, что вы можете начать стройку в любое отведенное время. То есть, когда вы получите одобрение, нет обязанности, тут же начинать строительство. Поэтому, если у вас такой возможности нет прямо сейчас, можно начать делать это позже.
Кроме того, период продолжает действовать даже в тех случаях, когда имел место переход права на ЗУ и ИЖС. Кроме некоторых случаев, перечисленных в п. п. 1 — 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ. Направлять новый документ при указанных обстоятельствах, не требуется.
Строительство без уведомления о начале строительства: последствия
Начнем с того, что не все застройщики обязаны подавать уведомление. В ряде случаев они имеют право воспользоваться упрощенным порядком (дачной амнистией). Такое право, для определенных объектов, действует до 01.03.2031 г.
В частности, оно касается следующих случаев (ч. 12 ст. 70 ФЗ N 218 «О гос регистрации недвижимости»):
• жилых домов расположенных на ЗУ предназначенных:
— для ведения садоводства;
— для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта;
— для осуществления КФХ своей деятельности.
Кроме того, уведомление не понадобится, если жилой дом создан (ч. 22 ст. 70 ФЗ № 218; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 ФЗ № 340 от 03.08.2018):
• на садовом земельном участке (в СНТ);
• на ЗУ для ИЖС или ведения ЛПХ в населенном пункте, если кадастровый учет сделан до 04.08.2018.
Такой упрощенный порядок оформления называется дачной амнистией. В большинстве случаев он касается уже готовых объектов, которые ранее не были поставлены на учет.
Но, что с теми, кто не имеет права на упрощенный порядок?
Отдельного вида ответственности, конкретно за строительство без уведомления, не предусмотрено. Однако это не означает, что последствия не возникнут.
Самый главный риск в этой ситуации, это признание постройки самовольной. Кратко говоря, это когда постройка создана с нарушениями (без согласования, на неположенном ЗУ и прочее). Подробнее об этом рассказывается в положениях статьи 222 ГК РФ.
Наличие такой постройки, может повлечь за собой следующие неприятности:
• на данное строение у лица не будет оформлено права собственности. То есть оно не сможет распоряжаться постройкой на законном основании. Иначе говоря, не получится дарить, сдавать в аренду, продавать имущество и так далее;
• контролирующие органы, могут заставить вас привести постройку в соответствие с необходимыми параметрами строительства. Сделать это вам придется за свой счет;
• вас могут обязать снести незаконную постройку. Это также будет сделано за ваш счет. То есть при таких обстоятельствах последствием является несение издержек;
• кроме всего перечисленного, вы можете потратиться на судебные тяжбы. Это потребует не только денежного, но и временного, а также нервного ресурса;
• возможность изъятия земельного участка, если нарушитель не снес (не привел в соответствие) самовольную постройку;
• проблемы с контролирующими органами, которые обратят на вас внимание. Как следствие, кроме основного, они могут найти дополнительные нарушения у вас.
Повторюсь, что прямой нормы устанавливающей ответственности нет. Однако при определенных условиях, нарушитель может быть привлечен к административной ответственности. Косвенно такой риск возможен по нескольким нарушениям КоАП, например:
• статья 7.1 КоАП РФ при самовольном занятии ЗУ;
• статья 8.1 КоАП РФ при несоблюдении экологических требований;
• часть 1, 2 статьи 9.4 КоАП РФ за нарушение обязательных требований в области строительства.
Для случаев, когда на строительство требуется разрешение, существует как раз отдельная норма КоАП РФ. Это часть 1 статьи 9.5 Кодекса. Она влечет следующее наказание:
• штраф для граждан от 2 до 5 тысяч рублей;
• штраф для должностных лиц от 20 до 50 тысяч рублей;
• для предпринимателей от 20 до 50 тысяч рублей или приостановление деятельности сроком до 90 суток;
• для юридических лиц от 500 тысяч 1 млн. рублей или приостановление деятельности сроком до 90 суток.
Всего в данной статье содержится 5 частей по разным составам нарушений и с разными наказаниями. Однако случаев, когда требуется уведомление о строительстве ИЖС (садовых домов), данная норма не упоминает.