При продаже дома важно правильно оформить все документы по сделке. Из-за ошибок и недочетов в договоре или других документах существует риск остаться без денег и недвижимости. В нашей статье вы узнаете, как правильно заполнить договор купли-продажи дома, а также сможете скачать бланк и образец договора купли-продажи дома.
Содержание
- Как правильно составить и оформить договор купли-продажи дома
- Какие документы нужны для покупки дома
- Скачать бланк договора купли-продажи дома 2025 года
- Скачать образец договора купли-продажи дома 2025 года
- Передаточный акт к договору купли-продажи дома
- Регистрация договора купли-продажи дома
- Купля-продажа дома с земельным участком
- Предварительный договор купли-продажи дома
- Как расторгнуть договор купли-продажи дома
Как правильно составить и оформить договор купли-продажи дома
Договор купли-продажи дома разрешено заключать только в письменной форме путем составления одного документа. Другие способы заключения сделки в законодательстве не предусмотрены (ст. 550 ГК РФ).
В договоре необходимо предусмотреть все существенные условия, без которых сделка будет считаться недействительной – предмет, цену и другие условия, которые являются значимыми. Далее рассмотрим подробнее каждое из этих условий.
Сначала описывают предмет договора. Чтобы соблюсти это условие, в договоре достаточно указать кадастровый номер дома (при его наличии). Однако целесообразно также записать уникальные характеристики, которые позволят точно установить объект – состояние дома, его месторасположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
Далее определяют цену договора, сроки и порядок оплаты. В договоре нужно письменно зафиксировать реальную стоимость дома и не включать в нее цену дополнительных услуг, которые еще не оказаны. В случае отсутствия цены в условиях сделки невозможно будет использовать стоимость, которую при сравнимых обстоятельствах обычно взымают за аналогичный объект, и договор будет признан недействительным (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В самом конце в условиях сделки указывают перечень лиц, которые проживают в доме и сохраняют право пользования после отчуждения, с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Также прописывают ответственность за несоответствие дома положениям договора и другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Важно учесть, что итоговый вариант договора купли-продажи дома не требуется заверять у нотариуса.
Однако есть три исключения из этого правила (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ)):
• договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• договоры купли-продажи недвижимости, стороны которых предусмотрели в соглашении обязательное нотариальное удостоверение договора.
В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Какие документы нужны для покупки дома
В законе не предусмотрен единый перечень документов, который потребуется для заключения сделки по купле-продаже дома. Это связано с тем, что в каждом конкретном случае набор бумаг будет зависеть от статуса сторон, которые участвуют в сделке, и других условий.
Однако можно выделить стандартный набор документов, который потребуется для регистрации перехода права собственности на дом в любом случае.
• Два экземпляра договора купли-продажи дома. Этот документ является основанием для регистрации, так как из него возникают правоотношения.
• Платежное поручение или квитанцию об уплате госпошлины. Закон не обязывает предоставлять этот документ при регистрации, но безопаснее это сделать.
• Паспорт продавца или представителя, обычно это паспорт гражданина РФ. Но если документы подает иностранец, то это может быть вид на жительство или другой документ.
• Документ, который подтверждает право заявителя подавать документы на регистрацию. Если заявитель представляет интересы другого физического лица или организации, то он должен подтвердить, что у него есть право подавать документы.
Кроме общего пакета документов, специалисты Росреестра в определенных случаях могут потребовать предоставить для проверки следующие бумаги.
При продаже физлицом жилого дома нужно предоставить:
• нотариальное согласие другого супруга на продажу – если супруги приобретали дом в период брака. В этом случае объект находится в общей совместной собственности, и продавец без согласия супруга не вправе им распоряжаться (п. 1 ст. 34 СК РФ);
• согласие органов опеки и попечительства, если продавец – несовершеннолетний (ч. 2 ст. 19, ч. 2 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).
При продаже дома в кредит или рассрочку нужно предоставить:
• закладную и документы, которые названы в закладной в качестве приложений (п. 3 ст. 20 закона № 102-ФЗ);
• заявление (оригинал) о государственной регистрации ипотеки в силу закона.
При продаже дома, который уже находится в залоге, нужно предоставить письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке (п. 4 ст. 53 закона № 218-ФЗ).
Передаточный акт к договору купли-продажи дома
Продавец передает покупателю дом по передаточному акту или иному документу о передаче. После подписания его подтверждается, что стороны исполнили обязательства перед друг другом (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).
В передаточном документе нужно указать:
• наименование сторон и реквизиты договора;
• индивидуально-определенные признаки недвижимости (адрес, общую площадь, кадастровый номер);
• имущество, которое расположено на территории объекта и переходит вместе с ним (встроенная мебель, техника).
Отдельно нужно указать, есть ли у покупателя претензии к качеству объекта либо качеству предметов, которые передают вместе с недвижимостью.
Вместе с объектом продавец передает ключи и технические документы, которые относятся к недвижимости. Поэтому стороны в акте обычно указывают, что было передано. Например, ключи, кадастровый паспорт, технический план, схемы, экспликации.
Обратите внимание, что стороны вправе договориться, когда передать и принять объект. Возможны два варианта приемки: во время подписания договора, до регистрации перехода права собственности или после регистрации.
Регистрация договора купли-продажи дома
Переход прав собственности на дом регистрирует Росреестр. При этом регистрировать требуется только факт перехода права собственности, а не договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Для регистрации необходимо подать в Росреестр:
• заявление на регистрацию права собственности;
• документы, которые необходимы для регистрации.
Подать документы нужно по правилам, которые утверждены Приказом Росреестра от 30.12.2020 № П/0509 (далее – порядок № П/0509).
Передать документы на регистрацию можно лично на бумажном носителе, по почте или по электронной почте.
Далее рассмотрим способы подачи документов подробнее.
В бумажном виде при личном обращении документы можно подать:
• в территориальный отдел Росреестра;
• уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• через МФЦ.
На это указывают подпункт 1 п. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – закон № 218-ФЗ) и пп. 2 п. 2 порядка № П/0509.
В бумажном виде по почте документы отправляют в адрес территориального отделения Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ, пп. 2 п. 2 порядка № П/0509).
Нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ)):
• договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• договоры купли-продажи недвижимости, стороны которых предусмотрели в соглашении обязательное нотариальное удостоверение договора.
В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
В остальных случаях действующее законодательство обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не предусматривает. Однако такое удостоверение может быть добровольным (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1)).
В форме электронных документов (электронных образов) документы передают по сети Интернет через:
• единый портал госуслуг;
• официальный сайт Росреестра.
В этих случаях заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 порядка № П/0509).
Важно учитывать, что при оформлении документов, которые подаются на регистрацию, нужно соблюдать следующие общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы.
Заявитель должен оформить тексты документов разборчиво, не сокращать наименования юридических лиц и указать их адреса. Фамилии, имена и отчества физлиц, их адреса нужно написать полностью.
Документы необходимо оформить заполнить шариковой ручкой без ошибок, повреждений, подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных исправлений.
Заявитель должен подать документы на бумаге не менее чем в двух экземплярах. Исключение составляют акты госорганов и судов, заявление на регистрацию. Росреестр после регистрации возвращает один экземпляр.
Такие правила предусмотрены в статье 21 закона № 218-ФЗ.
После получения заявления и документов Росреестр отправит об этом уведомление. В сообщение специалисты укажут перечень полученных документов, дату и время получения с точностью до минуты (п. 17 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Порядок и способы уведомления утвердил Приказ Росреестра от 31.07.2020 № П/0266.
В зависимости от способа подачи документов срок регистрации права на дом составит:
• семь рабочих дней, если заявление и документы принял сотрудник Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ);
• девять рабочих дней, если заявление и документы принял сотрудник МФЦ (п. 2 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ).
Сделку по купле-продаже недвижимости можно считать завершенной после того, как Росреестр отразил переход права собственности в ЕГРН.
Купля-продажа дома с земельным участком
В некоторых случаях требуется одновременно продать дом с участком. Для этого заключают соответствующий договор купли-продажи дома и земельного участка.
К такому договору применяют общие правила, которые относятся к покупке любой недвижимости, а именно сделку:
• заключают только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ);
• передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор регистрировать не нужно.
Также в договоре требуется согласовать существенные условия сделки – предмет, цену и любое условие, которое является для одной из сторон существенным.
В случае если земельный участок планируется перепродать по отдельному договору, можно воспользоваться следующим образцом: образец договора купли-продажи земельного участка на 2024 год.
Предварительный договор купли-продажи дома
Предварительный договор купли-продажи дома – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на определенных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Цель предварительного договора – зафиксировать намерение сторон заключить через определенный срок договор купли-продажи дома. Также он предоставляет возможность понудить к заключению основного договора, если сторона будет уклоняться от этого.
Чаще всего стороны заключают предварительный договор купли-продажи дома из-за того, что не завершено строительство дома, не готова разрешительная документация или потому, что продавец еще не зарегистрировал право собственности на объект.
Предварительный договор нужно заключить в той форме, которую закон устанавливает для основного договора. В случае с договором купли-продажи дома — письменной. Иначе предварительный договор будет ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Нотариальная форма необходима только в случае, если закон устанавливает нотариальную форму для основного договора или стороны установили нотариальную форму для основного или предварительного договора и включили условие в предварительный договор (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
В отличие от основного договора в предварительном необходимо согласовать лишь одно существенное условие сделки – это предмет. Сформулировать предмет нужно по правилам, которые установлены для основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Также в предварительном договоре необходимо согласовать другие существенные условия, на включении которых настаивает одна из сторон. Это правило касается и основного договора (абз. 2 п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Несмотря на то что согласовывать все существенные условия в предварительном договоре не требуется, безопаснее их обозначить в условиях сделки. Например, стоит включить в предварительный договор срок заключения основного договора, стоимость покупки дома, порядок перечисления денег и размер неустойки за нарушение условий договора.
Как расторгнуть договор купли-продажи дома
Договор купли-продажи жилого дома может быть расторгнут, в частности (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):
• по соглашению сторон;
• по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).
Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче жилого помещения и денег. При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор — не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Расторжение договора по соглашению сторон
Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.
Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.
Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности
До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о госрегистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2, 3 ст. 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).
Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон
Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Направьте другой стороне договора требование о расторжении договора
Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).
Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.
Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.
Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы
В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
• документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора;
• расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела) с копиями для ответчиков и третьих лиц;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде;
• документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины в установленных порядке и размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
Размер госпошлины по иску о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества определяется исходя из цены иска.
Шаг 3. Подайте исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд
Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться жилым помещением во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).
Если досудебный порядок не был соблюден, суд вынесет определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).
Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда
В течение пяти дней со дня поступления искового заявления (со дня получения судом информации о данных ответчика-гражданина — в случае направления соответствующего запроса) судья рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле, не позднее следующего рабочего дня после дня его вынесения (п. 3 ч. 2 ст. 131, ч. 1, 3 ст. 133 ГПК РФ).
По общему правилу дело рассматривается и разрешается судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
Срок, на который судебное разбирательство было отложено в целях примирения сторон, не включается в срок рассмотрения дела (ч. 4.1 ст. 154 ГПК РФ).
При соблюдении определенных условий, а также при наличии у суда технической возможности участие в судебном заседании возможно путем использования систем видео-конференц-связи или системы веб-конференции (ч. 6 ст. 10, ст. ст. 155.1, 155.2 ГПК РФ).
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
Копия решения суда на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронной форме (виде) (ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).