Содержание
- Суть предварительного договора
- Условия предварительного договора
- Срок предварительного договора
- Предварительный договор с задатком
- Предварительный договор: образец
- Предварительный договор: риски
Суть предварительного договора
В некоторых обстоятельствах экономические субъекты не могут быстро заключить сделку. Например, если нужно время на определение стоимости операции, отсутствует предмет сделки или одна из сторон сейчас не может заключать основной контракт.
Чтобы сотрудничать в будущем, стороны вправе оформить такое намерение документально. Вид документа значения не имеет. Это может быть опционное соглашение или соглашение о намерениях, предварительный договор. Последний составляют чаще всего.
Согласно ст. 429 ГК РФ, преддоговор — это документ, по которому участники обязуются заключить в будущем основной договор на условиях предварительного. Как правило, это соглашение о купле-продаже недвижимости, работ или услуг. В этом случае у контрагентов появляется гарантия, что операция состоится.
Главное отличие преддоговора от основного в том, что это только фиксация намерений заключить сделку. По предварительному соглашению покупатель не становится владельцем имущества, а продавец не получает оплату.
Решение о заключении контракта стороны принимают самостоятельно и добровольно. Однако если документ согласован и утвержден, оформление сделки в письменном виде обязательно.
Форма преддоговора должна соответствовать форме основного контракта. К примеру, предварительное соглашение о продаже доли в праве на недвижимость нужно заверить нотариально. При этом предварительные контракты о сделках с государственной регистрацией, регистрировать не требуется.
Законом установлено, что предварительный договор заключают только письменной форме. В случаях несоблюдения требований к форме, соглашение признают ничтожным.
В некоторых случаях заключать преддоговор не имеет смысла. Так, договор аренды можно подписать и в случае, если арендодатель еще не владеет имуществом. Достаточно только установить приемлемые сроки исполнения обязательства.
Также предварительное соглашение не применимо к документам, которые считаются заключенными с момента фактической передачи имущества. Это, прежде всего, касается договора займа.
Условия предварительного договора
В предварительном договоре необходимо отразить:
• намерение сторон на заключение сделки в будущем;
• обязательство о подписании основного контракта;
• срок заключения основного контракта после предварительного.
Также в тексте важно обозначить предмет основного соглашения или условия, которые такой предмет определяют. Если на момент подписания договора предмет еще не существует, нужно максимально подробно описать его. Это характерно для преддоговора на приобретение квартиры в строящемся доме.
Обычно описания предмета достаточно, чтобы контракт был признан заключенным. Однако на практике стороны предусматривают больше условий. К примеру, при купле-продаже недвижимости оговаривают цену, сроки и ответственность.
Также в документе важно прописать случае расторжения предварительного договора без санкций.
Кроме того, если одна сторона настаивает на признании каких-либо условий существенными, это также нужно дополнительно согласовать. К примеру, можно предусмотреть выплату неустойки виновной стороной в случае подписания основного контракта с просрочкой.
Если кто-то из участников уклоняется от исполнения условий соглашения, суд может принять решение о принудительном оформлении сделки.
Срок предварительного договора
Стороны имеют право определить срок действия предварительного соглашения. По общему правилу он составляет один год, если документом не предусмотрено иное. По истечении срока необходимо заключить основной договор. В противном случае обязательства по предварительному контракту прекращаются.
В течение шести месяцев после истечения срока любая сторона может обратиться в суд для принуждения заключить основной договор при условии, что попытки его оформить ранее предпринимались.
Предварительный договор с задатком
По закону предварительное соглашение не является возмездным и не влечет возникновение имущественных отношений. Стороны не обязаны производить оплату по такому договору. Если сделка предусматривает выплату аванса, суд признает документ основным договором с условием о предварительной оплате. В таком случае ст. 429 ГК РФ не применяется.
Однако участники вправе оформить предварительный договор с задатком, который обеспечит обязанность заключить основное соглашение в будущем. Сумма задатка пойдет в зачет оплаты по основному контракту после его заключения.
Важно помнить, что задаток не может составлять большую часть цены сделки. Такой контракт не считается предварительным, а является основным соглашением с выплатой аванса.
Расписка в получении денег не признается предварительным договором и не гарантирует оформление операции в будущем.
Условие о задатке прописывается непосредственно в тексте контракта, а также составляется отдельным документом в качестве приложения к предварительному договору.
В случае, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен. Например, если стороны отказались от заключения контракта еще до начала хозяйственной операции или предварительный договор исполнить невозможно.
При этом оплатившая задаток сторона вправе получить возврат в двойном размере, если операция не состоялась по вине контрагента. Может возникнуть и обратная ситуация: сделка сорвалась по вине участника, который внес задаток. Тогда получивший деньги субъект оставляет их себе (п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ).
На практике может возникнуть еще ряд условий в процессе заключения предварительного договора с задатком. Если его внесла сторона — плательщик по основному контракту, при его заключении деньги не возвращаются, а зачитываются в счет предстоящей оплаты. Когда же задаток вносит контрагент, который не обязан платить по основному контракту, деньги подлежат возврату после завершения сделки.
Также задаток нужно вернуть, при условии, что предварительный договор заключен с нарушениями и впоследствии признан недействительным. Зачет задатка в данном случае недопустим.
Предварительный договор: образец
Предварительным соглашением могут оформляться различные сделки. К примеру, купля–продажа дома, квартиры, земельного участка и иного недвижимого имущества, поставка товара, дарение, выполнение подрядных работ, оказание услуг, уступка права требования.
В шапке документа указывают наименовании с детализацией операции. К примеру, «Предварительный договор купли продажи квартиры». Также приводят место и дату заключения сделки.
В преамбуле прописывают наименование сторон сделки и указание на факт его заключения.
В разделе о предмете отражают намерение участников заключить основной договор в отношении конкретной хозяйственной операции в течение определенного срока.
В основной части соглашения отражают условия заключения основного контракта. Здесь подробно характеризуют предмет контракта, определяют срок заключения сделки, а также ее стоимость.
Далее прописывают ответственность контрагентов. Обычно устанавливают размер неустойки в процентах или в твердой сумме. Стороны решают возникшие вопросы либо путем переговоров, либо в суде.
В конце приводятся данные сторон сделки. Так, юридические лица указывают наименование, адрес, ОГРН, ИНН и КПП, реквизиты банковского счета. Физлица прописывают ФИО, паспортные данные, адрес, номер контактного телефона. В конце участники проставляют подписи.
Предварительный договор: риски
Хотя заключение преддоговора позволяет обезопасить стороны от срыва сделки, риски все же сохраняются. Самый распространенный риск – признание соглашения недействительным. Это возможно, когда не соблюдена форма сделки или не согласованы существенные условия. Так, если стороны не заверили нотариально предварительный контракт на продажу доли в квартире, документ считается ничтожным.
Составленный без ошибок и подписанный предварительный договор еще не гарантирует, что сделка состоится. Контрагент может в любой момент отказаться подписывать основной контракт, и тогда оформления операции придется добиваться в судебном порядке. Чтобы предотвратить споры, в преддоговоре лучше предусмотреть начисление пени за просрочку подписания основного контракта.
Также всегда существует риск лишиться задатка, если он предусмотрен по условиям соглашения. Так, после получения денег продавец может перестать выходить на связь. В этом случае вопрос предстоит решать в суде. Покупатель вправе потребовать возврата задатка или принудительного заключения основного контракта.
По сделкам купли-продажи недвижимости существуют дополнительные риски. Например, продавец квартиры, дома или земельного участка может подписать несколько преддоговоров с разными покупателями, поскольку документ не требует государственной регистрации. В итоге объект может быть продан одному покупателю, а остальным придется требовать возмещения убытков через суд.
Чтобы избежать таких последствий, в предварительный договор рекомендуется добавить условие о том, что продавец не вправе заключать других основных или предварительных контрактов, а за нарушение правил – установить штраф.
Кроме того, недобросовестный собственник может продать недвижимость с обременением, не предупредив об этом покупателя. К примеру, квартира в залоге, под арестом или оформлена по соглашению пожизненной ренты, о чем покупатель узнает уже после покупки имущества. Именно поэтому перед подписанием преддоговора нужно заказать выписку из ЕГРЮЛ и тщательно ее проверить. В самом соглашении обязательно прописать, что объект не имеет никакого обременения. Если же продавец скрыл такую информацию, к нему будут применены санкции.