Оставлять свой автомобиль надолго на открытом воздухе уже давно считается среди автолюбителей моветоном, да и просто небезопасным способом хранения. Автомобиль с неохраняемой стоянки преступникам угнать проще всего. Кроме злоумышленников, машину могут повредить погодные явления. К тому же бесплатных парковочных мест возле многоэтажных домов обычно катастрофически не хватает. Хорошим, пусть и затратным, решением проблемы хранения авто является собственный крытый гараж. Но и здесь на этапе покупки гаража неопытного водителя могут поджидать различного рода аферисты.
Обезопасить сделку поможет грамотно составленный договор купли-продажи. Наличие такого соглашения обезопасит от проблем как продавца, так и покупателя. Договор поможет покупателю гарантированно получить во владение долгожданный гараж, а продавцу — получить деньги. Но не у всех есть возможность нанять хорошего адвоката или агента по недвижимости. Поэтому мы подготовили для вас инструкцию по составлению договора о покупке гаража. Вы также узнаете, как зарегистрировать право собственности на гараж и какие риски существуют при покупке помещения для стоянки автомобиля в ГСК.
В договоре купли-продажи гаража обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указываются наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не лично собственник гаража или не лично покупатель, то в нем следует указывать основания, на которых указанное лицо (лица) действует от их имени.
При этом нельзя приобрести гараж у продавца, состоящего в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), у которого не оформлено право собственности на гараж (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
В гражданском праве условия, без которых договор не признаются заключенным, называют существенными условиями договора.
Если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе его предмет и цена, то он считается заключенным.
Существенными также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, даже если законом указанные условия не отнесены к обязательным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).
Предмет договора, пожалуй, самая важная часть в договоре. В нем должны быть обязательно указаны: наименование недвижимости (гараж), его адрес и номер (если есть), площадь (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки гаража: цвет, материал, из которого он построен (кирпичный, металлический и т.п.), наличие или отсутствие второго уровня гаража (техническая яма, погреб и т.п.), наличие или отсутствие отопления и прочее.
Часть сведений можно найти в техническом паспорте и (или) выписке из ЕГРН, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние гаража, наличие и состояние имущества, которое остается в гараже, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи гаража. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на гараж (договор купли-продажи, решение суда, справки о членстве в ГСК и выплаченном пае и т.п.), срок, в течение которого продавец обязуется освободить гараж, и условие об ответственности сторон.
Также рекомендуем предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений в отношении гаража (ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 38 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Рекомендуем предусмотреть в контракте условие о задатке. Он обезопасит обе стороны от срыва сделки.
Задаток является средством платежа и засчитывается в счет оплаты по соглашению. Если покупатель сорвет сделку и не внесет всю оплату, то покупатель вправе не возвращать ему задаток. А если продавец нарушит условия соглашения, то ему придется возвращать двукратную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Не путайте задаток с авансом, который при срыве сделки возвращается всегда, если иное не установлено в договоре. Незнанием этого факта часто пользуются мошенники (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Обязательно нужно указать, кто несет расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемое по договору недвижимое имущество. Если сомневаетесь, укажите, что стороны несут издержки поровну.
Если продавец является еще и собственником земельного участка под строением, это следует прописать в соглашении. Укажите, передается ли по договору право собственности или только право пользования (ст. 552 ГК РФ). В договоре следует прописать, на основании какого документа у продавца есть право на продаваемый объект: выписки из ЕГРН, договоры, свидетельства.
Если участок принадлежит продавцу лишь на праве аренды, то к покупателю перейдет статус арендатора, его права и собственности. В такой ситуации потребуйте от продавца его договор аренды с собственником. В договоре необходимо проверить условия использования недвижимости, нет ли запретов на распоряжение гаражом без согласия собственника (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Если участок находится в собственности продавца, то по контракту передается и право собственности на земельный участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ). При этом если земельный участок под гаражом выделить нельзя, покупатель станет долевым собственником земли под зданием. Право на долю в праве на участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента регистрации его права на помещение (п. 15 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).
Полезно определить в договоре порядок передачи гаража покупателю. Следует написать:
- о сроке передачи;
- о документе, удостоверяющем передачу помещения. Обычно это акт приема-передачи. Именно он будет доказательством того, что продавец исполнил свою обязанность по передаче помещения (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Помните, что у продавца гаража может возникнуть обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ. При этом после совершения сделки купли-продажи бывший владелец гаража перестает быть плательщиком налога на имущество, им становится новый владелец (п. 6 ст. 210, пп. 1—3 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229, ст. 400, 401 НК РФ).
Проще всего понять, как составляется договор, это скачать образец уже заполненного договора на покупку гаража (между физическими лицами). Образец исходит из того, что покупается гараж с земельным участком под ним
В качестве доказательства факта реальной передачи гаража покупателю требуется составление акта приема-передачи.
Регистрировать нужно не договор, а право на гараж. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Документы могут быть представлены на регистрацию на бумажном носителе или в электронной форме (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 4 ст. 1, ч. 1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Законодательство предоставляет на выбор несколько способов регистрации договора купли-продажи недвижимости. Заявление о регистрации и документы вы можете представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2 ст. 18 закона № 218-ФЗ, пп. 1—3 приложения № 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 № П/0509, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 № П/0515):
- личная подача документов в кадастровую палату;
- подача документов через МФЦ;
- выездной прием документов;
- подача документов через электронные государственные порталы.
В большинстве случаев наиболее понятным и удобным для граждан способом является подача документов через МФЦ. Им и рекомендуем воспользоваться. Не забудьте оплатить госпошлину. Ее придется заплатить независимо от способа подачи документов.
По умолчанию Росреестру нужны следующие документы для регистрации (п. 59 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278):
1) паспорта сторон, а представителям граждан — нотариально удостоверенная доверенность;
2) заявление о регистрации;
3) договор купли-продажи;
Могут потребоваться и иные документы в зависимости от характеристик гаража и семейного положения сторон.
Как купить гараж в гаражном кооперативе
Для начала разберемся с тем, что такое гаражный кооператив с точки зрения российского законодательства. Понятие потребительского кооператива раскрывается в п. 1 ст. 123.2 ГК РФ, в соответствии с которым потребительским кооперативом признается добровольное объединение в целях удовлетворения потребностей. Члены потребительского кооператива вносят паевые взносы.
Следовательно, гаражно-строительный кооператив (ГСК) — некоммерческая организация, представляющая собой основанное на членстве добровольное объединение граждан (или юридических лиц) в целях удовлетворения их потребностей в строительстве и содержании гаражей.
Покупка гаража в ГСК отличается от покупки гаража у частного владельца. Члены ГСК чаще всего не являются собственниками гаражей, поэтому купить гараж в ГСК можно, только поменявшись членством с другим участником кооператива. Покупкой гаража такую сделку можно назвать лишь условно, ведь если кооператив ликвидируется, то и правом пользования своим гаражом вы потеряете.
Если гараж не принадлежит продавцу на праве собственности, то договор купли-продажи заключается только на пай в кооперативе, который дает право пользоваться гаражом. При этом покупается не сам гараж, а только право его использования. Государственная регистрация такой сделки не требуется. В договоре купли-продажи должно быть указано, что покупается именно «пай в гаражном кооперативе, состоящий из гаража». В договоре укажите адрес, ряд и место гаража. Нередки случаи, когда ГСК продает один и тот же гараж разным покупателям.
Если же гараж находится в собственности продавца, то сделка проходит в том порядке, который мы описали в предыдущих разделах. Лучше всего покупать гараж вместе с земельным участком. Это гарантия того, что ваш гараж не снесут.
Самый безопасный вариант для покупателя – приобретать гараж вместе с собственностью на земельный участок под ним. Для этого надо проверить все документы в ЕГРН и убедиться, что продавец действительно является собственником и строения, и участка и может ими распоряжаться.
В договоре купли-продажи в качестве предмета должен быть указан не только гараж, но и земельный участок (его кадастровый номер, адрес и другие характеристики из ЕГРН). Цена договора должна состоять из общей цены на участок и на гараж. В Росреестре также потребуется зарегистрировать право собственности и на постройку, и на землю. В остальном порядок оформления сделки аналогичен уже указанному в предыдущих разделах.