Аренда помещения самозанятым

В самой первой статье Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юрлица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Конкретизируется принцип свободы договора в ст. 421 ГК РФ, согласно которой свобода договора для участников гражданских правоотношений воплощается в нескольких формах:

•  свобода заключения договора, когда действует формула: «Хочу — заключаю договор, а хочу – нет». По общему правилу понуждение к договору не допускается;
• свобода в заключении договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом, в том числе смешанного договора. Стороны вправе заключить любой договор, не противоречащий закону, основам нравственности и правопорядка, при этом такой договор не должен нарушать права и свободы, законные интересы других лиц, не может подрывать общественные устои и основы правопорядка (ст. 1, ст. 10 ГК РФ);
• свобода в определении условий договора. Стороны при заключении договора вправе самостоятельно предусмотреть его условия, определяющие их права и устанавливающие обязанности по договору.

Законом данное право на согласование условий может быть ограничено через установление императивных норм, содержащих обязательные условия договора. В этом случае стороны могут согласовывать условия договора только в пределах, которые допускаются соответствующей нормой.

Но и те условия договора, которые напрямую не установлены законом, не могут противоречить законодательству РФ.

Положения статьи 651 ГК РФ, которая определяет порядок и правила заключения договора аренды, не содержит никаких дополнительных ограничений и требований к сторонам.

Нет ограничений и запретов, связанных с использованием арендованных помещений для оказания услуг плательщиками НПД, и в Законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

В связи с этим ответ на вопрос: «Может ли самозанятый арендовать помещение?» — будет утвердительным. Самозанятый гражданин может арендовать не только жилое помещение для своих личных целей, но также и нежилое помещение для работы в качестве плательщика НПД.

При составлении договора аренды нежилого помещения с арендатором — самозанятым лицом нужно руководствоваться общим порядком заключения подобного договора. В первую очередь сторонам необходимо согласовать предмет договора и размер арендной платы, поскольку это существенные условия этого документа.

От того, как стороны согласуют срок действия договора, зависит необходимость его регистрации. Если срок такого договора составит один год и более, его следует зарегистрировать.

Также важно зафиксировать состояние помещения на момент передачи арендатору, указав его недостатки. При этом нужно определить, каким должен быть объект недвижимости при его возврате.

Стороны согласуют порядок предоставления и возврата, порядок использования нежилого помещения, распределяют расходы на его содержание. Если вносится обеспечительный платеж, условие об этом также включается в договор.

Исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми можно заниматься самозанятому, в законе № 422-ФЗ не установлен. Это значит, что при применении НПД можно заниматься любыми видам деятельности, кроме тех, которые прямо запрещены указанным законом (ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 12.04.2021 № 03-11-11/27016).

Потенциально воспользоваться преимуществами рассматриваемого налогового режима могут широкие слои населения — это и парикмахеры, и репетиторы, няни и сиделки, садовники и фотографы.

Нельзя применять спецрежим, в частности, если человек занимается реализацией подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (п. 1 ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ). Применять НПД также запрещено, если гражданин собирается вести посредническую деятельность или заниматься доставкой товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в пользу других лиц. Исключение — если он будет доставлять товары и принимать (передавать) платежи с применением ККТ продавца (пп. 5, 6 ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 20.02.2021 № 03-11-11/12093).

Кроме того, доходы от некоторых услуг могут не подпадать под НПД, и по ним придется платить налоги в общем порядке (ч. 8 ст. 2, ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Это касается, к примеру, доходов от оценочной деятельности (п. 12 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).

При этом для осуществления некоторых видов деятельности необходимо, чтобы помещение, в котором оказываются услуги, отвечало установленным законодателем требованиям: противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и другим. Но получить разрешение от Роспотребнадзора, не имея статуса ИП, у самозанятого не получится. А деятельность без наличия необходимых документов незаконна и влечет за собой штрафы.

Поэтому прежде чем арендовать нежилое помещение для работы, самозанятому нужно определиться с видом деятельности, которой он будет заниматься, и выяснить все нюансы. 

Теперь рассмотрим, должна ли организация применять контрольно-кассовую технику (далее – ККТ) при оплате арендатором-самозанятым, не имеющим статуса ИП, аренды нежилых помещений. При получении организацией платы за аренду нежилого помещения от физических лиц — самозанятых, которые ИП не являются, ККТ должна использоваться.

Применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вправе физические лица, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

ККТ применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (далее — закон № 54-ФЗ) (п. 1 ст. 1.2 закона № 54-ФЗ).

Под расчетами понимается в том числе прием денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке за товары, работы, услуги (абз. 26 ст. 1.1 закона № 54-ФЗ).

ККТ можно не применять, если с организацией за товары, работы, услуги рассчитывается другая компания или индивидуальный предприниматель в безналичном порядке (за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением) в соответствии с п. 9 ст. 2 закона № 54-ФЗ.

При получении денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке от физических лиц, которые не являются ИП, положения закона № 54-ФЗ обязывают организацию применять ККТ (письмо Минфина РФ от 28.10.2019 № 03-01-15/82901).

Однако самозанятый при этом в отличие от ИП не сможет уменьшить налог на профессиональный доход за счет расходов на аренду нежилого помещения. Коммерсанты, имеющие статус ИП и работающие на упрощенной системе налогообложения по общей 15-процентной ставке «Доходы минус расходы», определяя сумму обязательного платежа в бюджет, полученную ими выручку уменьшают на сумму понесенных расходов и с полученной разницы уплачивают налог.

Однако для самозанятых такой порядок законодателем не предусмотрен — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления ими деятельности. 

По ссылке вы можете ознакомиться с образцом договора аренды нежилого помещения между арендодателем – ООО и арендатором — самозанятым лицом. Он подготовлен на основе норм п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Данный договор должен быть составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора повлечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Приведенный нами образец составлен на примере краткосрочной аренды (менее одного года) нежилого помещения самозанятым физическим лицом, не имеющим статуса ИП.